رشد شتابان فاصله طبقاتی با افزایش قیمت مسکن/ افزایش خانه های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵

بازار؛ گروه راه و مسکن: تسهیلات حمایتی مسکن سالهاست که مورد انتقاد کارشناسان قرار دارد و قابلیت پوشش ‌دهی تسهیلات در هزینه مسکن و سهم آن در توانمندسازی خانوار به ‌خصوص در پایتخت و کلانشهرها به شدت کاهش یافته است. این روزها برای تقویت بخش تقاضا تسهیلات آن چنان مناسبی پرداخت نمی شود و تنها اوراق حق تقدم مسکن است که آن هم با نرخ سود ۱۷، ۵ نیم درصد پرداخت می شود که برای خانه اولی ها نمی تواند تسهیلات مناسبی باشد.  
اما چرا تسهیلات کنونی پرداخت شده نمی تواند سهم تسهیلات مسکن را در توانمندسازی خانوار بالا ببرد؟  افزایش قیمت مسکن در دوره‌های مختلف سبب افزایش فاصله طبقاتی، کاهش قدرت خرید مردم و همچنین سبب به حاشیه رانده شدن اقشار متوسط فاقد مسکن شده است. درحال حاضر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن یکی از اصلی‌ترین چالش‌های اقتصادی جامعه دوره ما است. اما با افزایش قیمت مسکن، قابلیت پوشش ‌دهی وام در هزینه مسکن و سهم آن در توانمندسازی خانوار به ‌خصوص در پایتخت و کلانشهرها به شدت کاهش یافته است.

به گزارش مرکز پژوهش های مجلس، بر اساس شروط توسعه متوازن اجتماعی و اقتصادی در یک اقتصاد سالم با نرخ بهره حداقلی، می‌توان سهم عمده هزینه تأمین مسکن را از محل این تسهیلات پوشش داد، پیش بینی می شود با بازسازی ساختارهای اقتصادی تا سال ۱۴۰۵، این تسهیلات به طور متوسط نیمی از هزینه مسکن را پوشش داده و در افق بلند مدت ۸۰درصد هزینه‌های تملک مسکن را پوشش دهد.

چند عامل عدم توانایی دولت در ارایه وام مناسب برای خرید مسکن
اما مهدی عدالت‌خواه کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه معاملات اوراق تسه(اوراق امتیاز تسهیلات مسکن) در کمترین میزان خود قرار دارد چراکه این وام‌ها به ‌تنهایی قابلیت تبدیل به مسکن را ندارند، می گوید: عدم توانایی دولت در ارایه وام مناسب برای خرید مسکن ناشی از چند عامل ساختاری از جمله نبود منابع کافی بانکی، عدم موفقیت دولت در کنترل قیمت زمین و عدم توجه به میزان عرضه است.

عدالت‌خواه گفت: از مشخصه‌های سیستم تأمین مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی (LTV) است. در حالی‌ که این معادله در کشورهای توسعه‌یافته به ‌گونه‌ای است که همواره بخش اعظمی از قیمت کل مسکن را پوشش می‌دهد.

ورود خانه‌های خالی به چرخه مصرف 
مسکن یکی از نیازهای اصلی بشر است و در اغلب جوامع یک کالای مصرفی مهم خانوار به شمار می رود اما گاه ماهیت سرمایه ای آن پررنگتر از ماهیت مصرفی-سکونتی آن می‌شود. در کشور ما ایران همواره مسکن یک کالای سرمایه ای بوده و این سرمایه ای بودن دلیل اصلی جهش قیمت مسکن هر چند سال یک بار بوده است.  

بر اساس آمار سرشماری سال ۹۵ سهم خانه‌های خالی با حدود ۲.۵ میلیون واحد برابر با ۱۱ درصد از مسکن موجود در کشور بوده است که روند افزایشی شدیدی را طی سالهای گذشته تجربه کرده به نحوی که تعداد خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵ افزایش ۵۵ درصدی داشته است

بر اساس آمار سرشماری سال ۹۵ سهم خانه‌های خالی با حدود ۲.۵ میلیون واحد برابر با ۱۱ درصد از مسکن موجود در کشور بوده است که روند افزایشی شدیدی را طی سالهای گذشته تجربه کرده به نحوی که تعداد خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵ افزایش ۵۵ درصدی داشته است.

رونمایی از سامانه املاک و اسکان در بهمن ماه سال گذشته این نوید را به بخش مسکن داد که با آغاز به کار این سامانه شناسایی واحدهای خالی از سکنه می تواند به کمک بخش مسکن بیاید و حتی اگر ۳۰ درصد این واحدهای خالی نیز وارد بازار مسکن شود تعادل خوبی می تواند به بازار مسکن وارد کند.  

از طرفی در سالهای منتهی به سال ۱۳۹۸، معاملات مسکن با تقاضای سرمایه‌ای به قصد کسب سود از خرید و فروش آن سهم بالایی از معاملات مسکن را تشکیل داده است. نوسان و رشد قیمت‌ها ناشی از سوداگری و سفته‌بازی در بازار املاک، امکان برنامه‌ریزی، هدایت و کنترل بازار مسکن را از مردم و دولت می‌گیرد.

بنابراین نیاز به سیاست‌هایی است که خانه‌های خالی از سکنه را وارد چرخه مصرف کند و همچنین از تقاضای مصرفی مسکن حمایت کرده و معاملات سوداگرانه را کنترل و محدود کند.

سامانه املاک و اسکان می تواند کمک بزرگی به بخش مسکن و تعادل بازار کند
مهدی غلامی کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه که سامانه املاک و اسکان می تواند کمک بزرگی به بخش مسکن و تعادل بازار کند می گوید: با دریافت مالیات بر خانه های خالی از سکنه تعادل در بازار مسکن ایجاد خواهد شد و قطعا اگر درصد کمی هم از دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه نیز وارد بازار شود قطعا تحول بزرگی در تعادل بازار مسکن و پاسخگویی به تقاضا خواهد بود.  

کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس نیز معتقد هستند که موضوع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یک ابزار تعادل‌ بخشی و کنترل بازار مسکن و جلوگیری از سوداگری و خروج مسکن از طیف مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای صرف شود

کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس نیز معتقد هستند که موضوع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یک ابزار تعادل‌ بخشی و کنترل بازار مسکن و جلوگیری از سوداگری و خروج مسکن از طیف مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای صرف شود. با عنایت به فراهم بودن زمینه قانونی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، با شتاب بخشیدن به سازوکارهای اجرایی آن می توان مولدسازی سرمایه انباشت شده در این واحدها را محقق ساخت و از این ظرفیت ضمن ایجاد منبع درآمدی جدید برای دولت، در جهت ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌های کشور استفاده کرد.

این اقدام علاوه‌ بر جنبه درآمدی، آرام شدن بازار اجاره و تعدیل اجاره‌بها را نیز به همراه خواهد داشت. در این موضوع هدف گذاری طرح جامع مسکن برای نرخ پنج درصد خانه خالی نسبت به موجودی مسکن مورد تأکید است، اما امکان رسیدن به این نسبت در سال ۱۴۰۶ دشوار بوده،   لکن تا افق سال ۱۴۳۷ این مهم دست‌یافتنی خواهد بود.