بازار؛ گروه راه و مسکن: قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ که تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی آن حدود ۵ سال به طول انجامید و از سال ۹۳ برای اجرا ابلاغ شد نشان داد که این قانون تا چه حد حساس و در نوع خود می تواند به بخش مسکن کمک کند. اما اجرای آن از سال ۹۳ نشان داد دارای نواقص عدیده و زیادی است.
مشکلات به وجود آمده در برخی پروژه های عظیم مثل نگین غرب باعث شد تا برخی از متقاضیان با بردن شکایت به سیستم قضایی درخواست رسیدگی دولت به مالباختگان و رفع هر گونه مشکلی از بابت پیش فروش مسکن شود.
دولت و سیستم قضایی بارها و بارها به این موضوع اشاره کردند که ورود به هر گونه پیش خرید مسکن از سوی مردم باید با احتیاط کامل انجام شود اما به هر سوی و هر بار این مشکل رخ می داد. در نهایت مجلسی ها طرحی را به قانون تبدیل کردند که بر اساس آن املاکی ها از هر گونه تنظیم قرارداد پیش فروش منع و تمام دفاتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم پیش فروش شوند.
انبوه سازان و سازندگان مسکن بارها به این قانون ایراد گرفتند که این قانون تماما به نفع خریداران تنظیم شده و در جایی از قانون مشخص نشده است که اگر خریدار در زمان مقرر مبلغ را واریز نکرد چه جریمه ای شامل حال خریداران خواهد شد.
آنان با بیان اینکه برای ناظر فنی وظیفه‌ای تعیین شده است و باید به دفترخانه گزارش حقوقی بدهد، در حالیکه در مقابل این مسئولیت حق الزحمه‌ای نگرفته و مسئولیت او نیست می گویند تا زمانی که این قانون اصلاح نشود یکی از روش های تامین نقدینگی تولید مسکن به مشکل و بن بست فرو خواهد رفت.
انبوه سازان و کارشناسان معتقد هستند که یکی از بهترین راهکارها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش فروش شده را نتوان مجددا فروخت. اما به جای این یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین تصویب شد که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها می شود
انبوه سازان و کارشناسان معتقد هستند که یکی از بهترین راهکارها ایجاد سامانه برای ارتباطات برخط است که ملک پیش فروش شده را نتوان مجددا فروخت. اما به جای این یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین تصویب شد که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها می شود.
پیش از سال ۹۳، پیش فروش مسکن در بنگاه‌های املاک و در قالب قرارداد عادی، قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه انجام می‌شد که تخلفات گسترده باعث شد تا مجلس پیش فروش مسکن را به دفاتر اسناد رسمی منتقل کند. پس با توجه به گستردگی تخلفات و اینکه ۳۰ درصد پرونده‌های حقوقی و کیفری دستگاه قضا مربوط به تخلفات پیش فروش واحدهای مسکونی بود، این امر مورد توجه مجلس قرار گرفت. اما به نظر می رسد این قانون نیازمند اصلاح است.
دلایل تعلل در اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان را نمی دانیم اما با قاطعیت اعلام می کنم که این اقدام سبب ایجاد معضل در بازار مسکن و کمبود نقدینگی در حوزه ساخت و ساز می شود
«فرشید پورحاجت» عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری «بازار» گفت: کاستی و نواقص موجود در قانون پیش فروش مسکن، مثل فراهم نبودن زیرساختهای اجرای آن و همچنین ضعف در ضمانت های اجرایی، در سال ۹۸ با همکاری وزارتخانه راه و شهرسازی، بانک مسکن و همچنین مرکز پژوهش های مجلس، قانون پیش فروش ساختمان مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفته و برای تصویب به کمیسیون قضایی مجلس ارسال شد.
وی با اشاره به اینکه یکی از ابزارهای تقویت قدرت نقدینگی تولیدکنندگان مسکن که باید مورد توجه قرار بگیرد پیش فروش ساختمان است ادامه داد: دلایل تعلل در اصلاحیه قانون پیش فروش ساختمان را نمی دانیم اما با قاطعیت اعلام می کنم که این اقدام سبب ایجاد معضل در بازار مسکن و کمبود نقدینگی در حوزه ساخت و ساز می شود.
قانونی که در مجلس مصوب شده است می توان گفت که در این ۱۳ سال گذشته مسیر پیش فروش ساختمان را با بن بست مواجه کرده است. پیش فروش ساختمان، این امکان را به وجود می آورد که متقاضیان مسکن، منابع مورد نیاز ساخت مسکن را در چند بخش پرداخت کنند، بنابراین این شیوه می تواند در شرایط فعلی که قیمتهای مسکن به شدت بالا رفته نقش خوبی در خانه دار کردن داشته باشد
پورحاجت اضافه کرد: متاسفانه قانونی که در مجلس شورای اسلامی مصوب شده است می توان گفت که در این ۱۲ یا ۱۳ سال گذشته مسیر پیش فروش ساختمان را با بن بست مواجه کرده است. پیش فروش ساختمان، این امکان را به وجود می آورد که متقاضیان مسکن، منابع مورد نیاز ساخت مسکن را در چند بخش پرداخت کنند، بنابراین این شیوه می تواند در شرایط فعلی که قیمتهای مسکن به شدت بالا رفته و حتی متوسط قیمت آن این روزها به مرز ۵۰ میلیون تومان رسیده است، می تواند نقش خوبی در خانه دار کردن مردم به دلیل رشد تولید و عرضه مسکن داشته باشد.
عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان با تاکید بر اینکه این روزها سازندگان مسکن رغبت چندانی به استفاده از پیش فروش و ظرفیت مناسب تقویت نقدینگی ندارند خاطر نشان کرد: این بی رغبتی در کنار رشد فزاینده تورم باعث شده است که حتی سازندگانی که واحدهای مسکونی خود را تکمیل کرده اند از فروش واحدهای مسکونی خود منصرف شده و دست نگهدارند.
ادامه این روند عملا کاربری پیش فروش ساختمان را در بازار مسکن به عنوان یک مکانیزم تامین نقدینگی از دست داده است. بنابراین امیدواریم که مجلس و وزیر راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن ضرورت اصلاح این قانون را به خوبی درک کنند
وی تصریح کرد: ادامه این روند عملا کاربری پیش فروش ساختمان را در بازار مسکن به عنوان یک مکانیزم تامین نقدینگی از دست داده است. بنابراین امیدواریم که مجلس و وزیر راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن ضرورت اصلاح این قانون را به خوبی درک کنند.
طبق برآوردها اگر سیستم پیش فروش در این سال ها که مجلس آن را تصویب کرد به خوبی راه اندازی و اجرایی می شد، متقاضیان مسکن می توانستند حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را توسط خود بازار تهیه کنند. موضوعی که سالهاست متأسفانه به دلیل همین بی توجهی به نوعی به بن بست رسیده و متوقف شده است.
پس اگر قانون فعلی پیش فروش مسکن تسهیل و اصلاح نشود بدون شک نبود گردش سرمایه و نقدینگی دست انبوه سازان را در زمینه تامین مالی از مردم بسته و فاصله تقاضا و عرضه مسکن را بیشتر از بیش افزایش خواهد داد.
نظر شما