به گزارش بازار به نقل از ایبنا، سعید اسلامی بیدگلی، رئیس هیأت مدیره تامین سرمایه بانک مسکن، اظهار داشت: یکی از انتقادهای جدی که به سیاست‌گذاری مسکن می‌شود این است که دولت بیش از حد در امور اجرایی مسکن مداخله می‌کند و این مداخله از روش‌های مختلفی صورت می‌گیرد، با وجود این مداخله‌ها تاکنون بسته‌های سیاست‌گذاری در حوزه مسکن و به خصوص سیاست‌گذاری در حوزه زمین نداشته‌ایم.
این کارشناس اقتصادی با تاکید بر اینکه تاکنون سیاست گذاری زمین در سطح کشور و همچنین در سطح شهری نداشته‌ایم، گفت: شهرداری‌ها فقط به دنبال دریافت منابع و درآمد هستند، به همین دلیل شهرداری‌ها سیاست‌های واگذاری مجوزها را اعمال می‌کنند، بنابراین بخش بزرگی از شهرها به خصوص در شهرهای بزرگ برای ساخت املاک اختصاص داده شده است که عملا بدون کاربرد هستند. در نتیجه فعالیت‌های تولید مسکن با مشکل مواجه است.
این فعال اقتصادی بیان داشت: در حال حاضر بحث توسعه مسکن با مشکل رو به رو است و همچنین معضل اجاره نشینی مسکن همچنان به قوت خود باقی مانده است.
رئیس هیأت مدیره تامین سرمایه بانک مسکن تصریح کرد: صندوق املاک و مستغلات ابزار مقدماتی است تا توسعه مسکن را به پیش ببریم و «همه ابزارها و همه صندوق ها در کنار یک سیاست گذاری درست می تواند به توسعه بازار مسکن کمک کنند»، یعنی اگر همه ابزارها را در کشور تعریف کنیم، اماهمچنان کشور درگیر تورم باشد، موجب می شود که «انجماد نقدینگی» همچنان در کشور برقرار باشد و انجماد نقدینگی موجب خواهد شد تا همه این ابزارها از کار بیفتد و یا فقط بخش کوچکی از مشکلات اقتصادی را حل خواهد کرد.
اسلامی بیدگلی با اشاره به این که صندوق املاک و مستغلات یک تنوع ابزاری در بازار سرمایه ایجاد می کند، گفت: البته این صندوق ها در زمان راه اندازی حجم کوچکی از بازار سرمایه را در اختیار خود قرار خواهند داد، ولی این ابزارها کمک می کند تا تنوع ابزاری در کشور به وجود بیاد و این موضوع خود کمک می کند تا سیاست گذاری های بخش مسکن به نتیجه برسد.
وی افزود: در حال حاضر ابزارهای تامین مالی مسکن در کشور بسیار محدود است، یعنی در عمل سرمایه گذاران در یک مدت طولانی فقط سهام شرکت های ساختمانی را در اختیار داشتند و بعد از سال ها صندوق های زمین و ساختمان به بازار سهام ورود کردند، اما این صندوق ها به دلیل مسائلی که در تسویه و مالیات داشتند با مشکلاتی زیادی روبه رو شدند.
این تحلیل گر بازارهای مالی ابراز داشت: در گذشته بانک ها با اعطاء تسهیلات تکلیفی مسکن مجبور می شدند تا از بانک مرکزی پول قرض کنند، در نتیجه تورم شکل می گرفت و مسکن گرانتر می‌شد، به عبارت دیگر خود بانک ها عامل تورم بخش مسکن می شدند، اما با ورود صندوق های املاک و مستغلات به اقتصاد کشور، تامین مالی مسکن به شکل صحیح تری محقق خواهد شد، هرچند صندوق هایی که فعلا در املاک و مستغلات فعال هستند، بسیار کوچک هستند و کارایی که باید داشته باشند را ندارد، زیرا کار خود را به تازگی شروع کرده اند.
این کارشناس بازار سرمایه ابراز داشت: صندوق هایی که راه اندازی می شوند، مانند صندوق های پروژه باید به مرور زمان ایراد ها و مشکلاتی که با آن رو به رو می شوند را مرتفع کنند، به عنوان نمونه در صندوق های پروژه همچنان مشکلات مالیاتی به قوت خود باقی مانده است و با وجود این که صندوق پروژه در تامین مالی اول موفقیت آمیز بوده است اما در تسویه موفقیتی نداشته است، بنابراین تاسیس صندوق دوم پروژه صورت نگرفته است. در حالی که در حال حاضر بسیاری از پروژه های نیمه تمام در کشور وجود دارند که می توانند از ابزار صندوق پروژه استفاده کند تا به بهره‌برداری برسند.
وی افزود: بنابراین نهادهای سیاست گذار باید در پی این موضوع باشند تا به مرور زمان ایرادهای صندوق املاک و مستغلات را برطرف کند تا این صندوق‌ها به اوج کارایی خود دست یابند.
این تحلیل گر بازارهای مالی تصریح کرد: با بزرگ شدن صندوق های املاک و مستغلات آن وقت می تواند از این صندوق ها انتظار داشت تا در دست یابی به اهداف خود موفق عمل کنند.
اسلامی بیدگلی گفت: در کشور ما مجبور هستیم ابزارهای متنوعی را در بخش مسکن راه اندازی کنیم و در حال حاضر تعداد زیادی از املاک و مستغلات در کشور ما ساخته شده است که عملا بدون استفاده مانده است.
اسلامی بیدگلی با اشاره به این که یکی از مشکلات شبکه پولی کشور وام های یارانه ای است گفت: وام های یارانه ای بخش املاک در عمل موجب شده است تا MBS یا اوراق بهادار با پشتوانه مسکن را توسعه ندهیم، زیرا وقتی اوراق بهادار با پشتوانه مسکن توسعه می یابد این اوراق باید با نرخ تامین مالی با نرخ بازار فروخته شود و دوباره با نرخ پایین تری منابع تجهیز شده وام داده شود. عملا نهاد مالی که این کار را انجام می دهد که در ایران بانک مسکن است، تمایلی به تجهیز تامین مالی با نرخ بالاتر از آن نرخی که تجهیز منابع را انجام دهد، ندارد.
این کارشناس بازار سرمایه در پایان تاکید کرد: بنابراین سیاست گذار کشور باید فکری به حل مشکل منابع یارانه انجام دهد. در دنیا فکری که به حال منابع یارانه ای می کنند این است که مسائل اقتصاد کلان خود را حل و فصل می کنند، زیرا وقتی مشکل اقتصاد کلان را حل می کنند، دیگر نیازی نیست که به بخش های مختلف یارانه بپردازد.
نظر شما