کم محلی بازار مسکن به مصوبه افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها| املاکی ها: رشد قیمت ها فعلا ادامه دارد

بازار؛ گروه راه و مسکن: دولت باز هم تعیین سقف برای کنترل اجاره بهای مسکن را از امروز اجرایی کرد و بر اساس آن اعلام کرد که اجاره منازل مسکونی در کشور امسال بیش از ۲۵ درصد افزایش نمی‌یابد. این اقدام را اگر چه باید به فال نیک گرفت اما سوال این است که آیا این برنامه در سال های گذشته که اجرا شد توانست موفقیت آمیز و کنترل کننده نرخ های بی مهار اجاره بها باشد؟

۸ تیرماه تابستان سال ۱۳۹۹ بود که روحانی رئیس جمهور دولت دوازدهم در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا از ممنوعیت افزایش نرخ اجاره بهای مسکن بیش از میزان تعیین شده از سوی دولت خبر داد و از همان زمان بود که واکنش های مثبت و منفی در خصوص این برنامه آغاز شد.

براساس این مصوبه، موجران نمی‌توانستند میزان اجاره‌بهای دریافتی خود در سال جاری را بیش از مقدار مشخصی افزایش دهند. به‌طوری که امکان افزایش اجاره‌بها در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها حداکثر ۲۰ درصد و دیگر شهرهای کشور حداکثر ۱۵ درصد وجود دارد. این برنامه در نهایت و در پایان فصل نقل و انتقالات نشان داد که اکثر موجران و املاکی ها به آن تن نداده و اجاره بها را بیش تر از این مبلغ افزایش داده اند.

در بند ۹ مصوبه مذکور، آمده است:« با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، همه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا هشتم تیرماه ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود».

مصوبه ستاد ملی مبارزه با بیماری کرونا، یک نکته دیگر نیز داشت، مطابق این مصوبه موجران نمی‌توانستند مستاجر خود را وادار به تخلیه کنند، مگر اینکه واحد مسکونی را به صورت رسمی بفروشد، البته پس از فروش واحد مسکونی نیز، مستاجر فرصت ۲ ماهه برای تخلیه را داشت.

حال بعد از اجرای سه فصل از این مصوبه گزارش ها و تحولات بازار مسکن و اجاره بها نشان می دهد که رشد اجاره بها رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد. به طوریکه مرکز آمار سال گذشته اعلام کرد که تورم در فصل پاییز به دلیل تورم رشد اجاره بها بوده است. این بار شاید بر عکس عمل شد و اجاره بها موجب تورم شد اما همواره این تورم است که بر روی بازار اجاره سایه افکنده و تغییرات را حتی با وجود مصوبات این چنینی انجام می دهد.

املاکی های سطح شهر تهران امروز معتقد بودند که نه امسال و نه سال های گذشته تعیین سقف نتوانست قیمت ها را کنترل کند. حتی در برخی موارد به ضرر مستاجران هم شد

برخی از املاکی های سطح شهر تهران امروز در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد بودند که نه امسال و نه سال های گذشته تعیین سقف نتوانست قیمت ها را کنترل کند. حتی در برخی موارد به ضرر مستاجران هم شد.

حسین منصوری راد یکی از فعالان بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید: قیمت مسکن در این یک ماه گذشته تغییری نداشته است اما نکته جالب بازار مسکن در سال جاری این بود که فصل نقل و انتقالات امسال نسبت به سال های گذشته زودتر آغاز شد و اجاره بهای مسکن تا مادامی که جا داشته باشد افزایش خواهد داشت. پس به عبارتی رشد قیمت اجاره بها تا جایی پیش می رود که جای خود را پیدا کند.

وی ادامه داد: مدتی است که قیمت مسکن ثابت مانده است اما اجاره بها بنا به دلایل مختلفی که نشات گرفته از اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار است افزایش می یابد.

وی می گوید: اینکه برای اجاره بها سقف اجاره بها تعیین می کنند شاید تصور بر این باشد که به نفع مستاجران حرکت می کنند در صورتیکه به هیچ وجه اینطور نیست. اغلب موجران و مستاجران این روزها حتی با رشد ۱۰۰ درصدی اجاره بها نیز با هم کنار آمده و توافق می کنند و اگر هم موجری قصد داشت کمتر از عدد ۲۵ درصد افزایش ندهد ملاک خود را اعلام تعیین سقف دولت قرار می دهد.

امروز اغلب املاکی ها موضوع جدید را نیز در خصوص دلایل رشد اجاره بها عنوان می کردند و آن این بود که ورود مهمانان ناخوانده از اتباع افغان باعث شد تا عرضه نسبت به سال های گذشته کمتر باشد.

یکی از املاکی های منطقه جنوب تهران به خبرنگار خبرگزاری بازار گفت: از زمانی که تعداد مهاجران و اتباع افغان زیاد شده است عرضه مسکن به تبع آن کاهش داشته و همین موضوع موجب به هم خوردن تعادل بازار مسکن شده است.

امید زینالی می گوید: اتباع افغان بیشتر به سمت ودیعه مسکن می روند بنابراین اینکه مصوبه ای صادر شده است که بر اساس تا سقف ۲۵ درصد افزایش مجاز باشد اقدامی بی ثمر برای این افراد است.

او ادامه داد: مصوبه تعیین سقف اجاره بها یک برنامه کاملا بی هدف و بی ثمر است چرا که وقتی به راحتی موجران قیمت ها را بیشتر از حد معمول افزایش می دهند و مستاجر از ترس تخلیه واحد مسکونی مجبور به تمدید با هر قیمت پبشنهادی می شود پس این مصوبات تنها می تواند در حد همان مصوبه باقی بماند.

در گزارش برخی از شاکیان که عمدتا هم مستاجر بودند در سال گذشته نشان می دهد که حتی شوراهای حل اختلاف نیز رای بر تخلیه واحد مسکونی مورد نظر داده اند و علیرغم اینکه دولت مصوب کرده بود نباید اجاره بها بیشتر از ۲۵ درصد رشد کند اما برخی موجران اقدام به این کار و با پافشاری مستاجران در خصوص تن دادن به مصوبه دولت برای آنها حکم تخلیه گرفته بودند.

این در حالیست که مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در سال گذشته گفته بود که مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره لازم‌الاجرا است و در صورت اعلام شکایت از سوی مستاجران برای تنظیم قراردادهای خارج از ضوابط اعلام شده با دفتر معاملات ملکی متخلف برخورد قانونی انجام خواهد شد.

سعید لطفی عضو هیئت‌مدیره و خزانه‌دار اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در گفتگویی در مورد مشکلات مربوط به اجاره‌بهای مسکن می گوید: این روزها اگر به بانک ها و نرخ های سود بانکی سر بزنید متوجه خواهید شد که چرا نرخ اجاره بها بالا است. در سال های گذشته همواره نرخ سود بانکی بالاتر از اجاره بها بود اما الان می بینیم که نرخ سود بانکی کمتر از نرخ اجاره است. این یک اقتصاد و بازار مشخص است که وقتی اجاره بالاتر از سود بانکی می شود مالکان به سمت اجاره‌بها و بیشتر از سود بانکی حرکت می کنند.

وی در پاسخ به این سئوال که پس اینکه قانون تعیین سقف ۲۵ درصدی اجاره‌بها رعایت نمی‌شود همانا به مشکلات اقتصادی و تورم موجود برمی گردد؟ گفت: برخی مالکان تا ۱۰۰ درصد و بلکه بیشتر روی قیمت اجاره‌بها می‌گذارند. بنده بارها اعلام کرده ام که مسئولان باید عرضه و تقاضا را کنترل و مدیریت کننددر حال حاضر بستر گرانی آماده است و زمانیکه تمام کالاها حتی در صورت ثبات قیمت مسکن گران می شوندمطمنا اجاره‌بها هم بالا می‌رود.

لطفی تاکید دارد که راه اندازی نظام اجاره داری حرفه ای که در تمام دنیا روال معمول است و اجاره املاک بر عهده شهرداریها است می تواند به نظم دادن و کنترل قیمت اجاره بها کمک کند. اما همانطور که می دانید و مردم هم به خوبی به آن واقف هستند وقتی تورم بالایی داشته باشیم نمی توانیم انتظار داشته باشیم که ملک و اجاره بها افزایش نیابد.

با توجه به اینکه از ماه آینده و بعد از ماه رمضان برخی از متقاضیان مسکن نسبت به جابجایی ها اقدام می کنند و عملا فصل نقل و انتقالات شروع می شود باید این موضوع مد نظر دولت قرار بگیرد که بهترین راهکار برای کنترل اجاره بها در کنار سایر عوامل اقتصادی مثل رونق کسب و کار و کنترل تورم، تولید مسکن و عرضه آن به بازار برای متعادل کردن بازار مسکن باشد.