به گزارش بازار از اصفهان، امروزه بازار مسکن در شرایط روانی پیچیده ای است و در کلان شهر اصفهان به نوعی گیج است، محسوس‌ترین تاثیر جهش قیمت مسکن در طول یک و نیم سال اخیر، کاهش معاملات خرید وفروش مسکن به دلیل کاهش توان مالی متقاضیان مسکن بوده است.
متقاضیانی که امیدوار بودند خانه دار می شوند، حالا با بالارفتن ارز و قیمت های صعودی مسکن عطای مسکن دار شدن را به لقایش بخشیده اند.
رشد ۱۲۰ درصدی قیمت مسکن از سال گذشته تا کنون باعث شده که پاسخی در برابر تقاضا نباشد و عرضه و تقاضا در ترازوی ناموزون با سنگینی بی عدالتی قرار گیرد، در عین حال نبود سیاست‌های حمایتی و تسهیلات برای بالارفتن قدرت خرید باعث شد تا فاصله قدرت خرید مسکن بیش از پیش افزایش یابد.
گرچه بسیاری از فعالان مسکن معتقدند که این افزایش حبابی بیش نبوده و رشد ۱۲۰ درصدی قیمت مسکن از سال گذشته تاکنون به دلیل رکود حاکم بر بازار مسکن از سال ۹۲ تا ۹۶ بوده است.
امری که بازار مسکن را با کاهش خرید روبرو کرده و هزاران شغل را از بین برده است؛ سقفی که معلوم نیست تا کجا بالا کشیده خواهد شد؟.
آینده ای مبهم در حوزه مسکن
حال رئیس اتحادیه املاک اصفهان از آینده ای روشن خبر می دهد، ولی بسیاری از کارشناسان این حوزه آینده ای مبهم را پیش بینی می کنند؛ به گفته رسول جهانگیری مالکان مجبورند که سقف قیمت ها را پایین بیاورند، اما آیا این قیمت های غیرمنطقی پایین می آید؛ رییس اتحادیه املاک اصفهان این شرایط را حبابی می داند که به واسطه افزایش نرخ ارز و طلا ایجاد شده است و بر حسب تجربیات این حباب خواهد ترکید. حبابی که اگر به همین شکل باقی بماند آینده خطرناکی را برای صنعتی استراتژیک ایجاد خواهد کرد.
با توجه به سابقه معاملات مسکن از ابتدای انقلاب تاکنون، همواره نوسانات قیمت به صورت سینوسی و نوسانی بوده است؛ عقب ماندگی عرضه از تقاضای مسکن اکنون بازار مسکن را با افت معاملات روبرو کرده است؛ این افت معاملات مسکن که توام با کاهش قیمت همراه بوده، به نوعی طبیعی است، اما زمانی که قیمت ها از پله های صعود بالا می رود، بر حسب تجربیاتی که در این بازار وجود دارد، اگر هم کاهش یابد، چندان محسوس نخواهد بود. به گفته کارشناسان اگر فکری به حال افزایش عرضه مسکن نشود و فاصله ها به همین شکل افزایش یابد، شکافی ایجاد خواهد شد که قابل ترمیم نیست.
رکود چندین ساله در بازار مسکن
در چنین شرایطی کارشناسان نسبت به بروز رکود چندین ساله در بازار مسکن هشدار می‌دهند. در همین ارتباط یک کارشناس مسکن با اعتقاد به اینکه نشانههای بازار مسکن با توجه به سیکل‌های قبلی، نشان‌دهنده ورود به دوره رکود چهار تا پنج ساله است.
مهدی روانشادنیا معتقد است که بعد از اینکه بازار به ثبات قیمتی می‌رسد، طبیعی است که تا چند ماه با تلاطم‌هایی در برخی مناطق مواجه شویم و در تابستان امسال این مسئله خود را نشان داد، به شکلی که قیمت‌ها در بعضی مناطق افزایش بیشتری داشت و در مناطقی ثابت ماند یا کاهش پیدا کرد.
کارشناسان بازار مسکن مهم‌ترین راه حل فعلی بازار مسکن را افزایش تولید و عرضه از یک سو و توانمندسازی اقشار متوسط به پایین از سوی دیگر می داند
تمام اینها در حالی اتفاق افتاده است که اکنون ۲ و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که مالکان آن مایل نیستند به بازار فروش وارد شود.
علی مرادی، از دیگر کارشناسان بازار مسکن مهم‌ترین راه حل فعلی بازار مسکن را افزایش تولید و عرضه از یک سو و توانمندسازی اقشار متوسط به پایین از سوی دیگر می داند، او اعتقاد دارد که مسکن مهر، استخوانی بود که دولت احمدی نژاد لای زخم بی خانمان های جامعه ایران گذاشت و با عملکرد ضعیف مدیران دولت جدید این زخم در حال چرک کردن است.
این گفته ها نشان می دهد که حتی مسکن مهر هم نتوانست دردی بر درمان بی خانمانی باشد و خانه های بی استانداردی که در حاشیه شهرها ساخته شدند؛ جز انبوهی ساختمان های فرسوده در آینده نخواهند بود، چرا که مسکن مهر به جای خانه دار کردن طبقه ضعیف به خانه دوم و سوم افراد متمکن تبدیل شده است و قیمت های مسکن مهر بدون نظارت بالا می رود.
بازار مسکن از جمله بازارهایی است که همواره با مشکلات و چالش های زیادی روبرو بوده است و اکنون در این وهله با توجه به روابط نامناسب بین المللی ، مسائل اقتصادی داخلی را هم تحت الشعاع قرار داده است و به گفته بسیاری از کارشناسان اگر راهکار و نظارتی در این زمینه وجود نداشته باشد معلوم نیست به کدام بیراهه کشیده شود.
تقاضای بالقوه‌ای برای خرید خانه
با تمام این مشکلات برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند که تقاضای بالقوه‌ای برای خرید خانه در سطح کشور وجود دارد، اما آنچه که این تقاضا را بالفعل نمی کند، نبود توان کافی برای خرید است و حتی افزایش نرخ سوخت هم تاثیر چندانی در قیمت ها ندارد.
البته این مساله در همه جای کشور به شکل یکسان نبوده و افت شدید معاملات هم نمی تواند ملاکی برای داده هایی باشد که از بازار مسکن ارایه می شود، چرا که به گفته فرشید پورحاجت پور، دبیر کانون انبوه‌سازان، در برخی از مناطق خاص خرید و فروش ها انجام می شود و گرچه ممکن است التهاباتی را در بازار مسکن به شکل موقتی ایجاد کند، اما واقعیت چیز دیگری است و آن عدم قدرت خرید مردم است.
البته در این میان ثبات اقتصادی هم از جمله سرنخ هایی است که در مشکلات صنعت ساختمان و بازار مسکن نقش عمده ای ایفا می کند، کاهش نسبی قیمت ها در طی دو سه ماهه اخیر از روندی خبر می دهد که می گوید، التهابات بازار باعث شده که با کاهش خرید و ساخت مسکن روبرو باشیم، چرا که سرمایه گذاران ریسک سرمایه گذاری در این بازار را به جان نخریده و ترجیح می دهند، در این بازار آشفته دست نگه دارند.
با کسری چهار میلیون واحد مسکونی در کشور مواجهیم
اینها همه در حالی است که به گفته پورحاجت، در کشور با کسری چهار میلیون واحد مسکونی مواجهیم و به همین میزان انباشت تقاضا وجود دارد:« ۴۰۰ هزار واحد طرح اقدام ملی مسکن در واقع ۱۰ درصد نیاز بازار مسکن است. یعنی عملا ۹۰ درصد متقاضیان با این شرایط صاحب مسکن نمی‌شوند».
افزایش قیمت ساختمان به دو صورت انجام می شود: اول اینکه حالت مستقیم دارد که هزینه اضافه تری است که سازنده از خریدار می گیرد و شامل افزایش قیمت مصالح خدمات مهندسی و بیمه ساختمان و ... است که تاثیر زیادی بر روی قیمت ساختمان می گذارد و تفاوت فاحشی را بین قیمت آپارتمان با زمین بوجود می آورد، اما مشکلی که اینجا پیش می آید، دومین عامل گرانی است که ناشی از اثرات تورمی است وارتباط مستقیمی به اصل آپارتمان و یارانه ها ندارد، بلکه به اقتصاد کلان و نقدینگی های سرگردان بازمی گردد که به سمت مسکن آمده است و این نقدینگی اثرات تورمی در پی داشته و قیمت ها را غیر منطقی می کند.
البته بماند که متاسفانه با افزایش تقاضا بازار دلال بازی و بورس بازی هم پررنگ تر می شود، باید توجه کرد که مسکن، نیاز اساسی خانواده‌ها بوده و بازار مسکن همچون زنجیر های به هم متصل است، به نحوی که عوامل موثر در قیمت مسکن در هر جایی، با شدت و ضعف، نشان می دهد که تقاضا زیاد شده است یا خیر.
مشکل اصلی، اقتصاد بیمار
به گفته ایمان موسوی که سالیان سال است در این صنعت دستی بر آتش دارد:«مشکل اصلی، اقتصاد بیمار ماست که گاهی دیده می شود در جاهایی که حتی حاشیه شهر محسوب می شود، گروهی که سرمایه های عظیمی دارند، اقدام به سرمایه گذاری کرده و افزایش قیمت بازار را به این مناطق سوق می دهند و باعث گرانی مسکن در این مناطق می شوند.
نبود نظارت های مناسب در این بخش باعث شده که تولیدکنندگان به سمت تعطیلی و ورشکستی بروند و رقابت ناسالمی که بین فروشندگان ایجاد شده و دست احتکارکنندگان را در این بازار آشفته باز کرده استبسیاری از صنعت گران براین باورند که اساسا با افزایش نرخ ارز که از اسفند ماه سال پیش آغاز شده است، بازارهای تولیدی دستخوش تلاطم شده است و تولید کنندگان وفعالان حوزه مسکن از همان زمان دچار سردرگمی وبلاتکلیفی شده‌اند، اما حالا با روند جدیدی که در نحوه توزیع مصالح ساختمانی ایجاد شده، بازاری که می توانست در این شرایط بسیاری از زخم های اشتغال را مرهم گذارد، اکنون با وابستگی به تولیداتی که کمیاب شده است مشکلات جدی را سر راه خود می بیند.
به گفته یکی از فروشندگانی که در این عرصه مشغول هستند، کمبود شدید مواد اولیه از یک طرف و تحریم ها از سویی دیگر و احتکار، مشکلات جدی را در این عرصه ایجاد کرده و فشار زیادی را به آنها وارد می کند.
در عین حال نبود نظارت های مناسب در این بخش باعث شده که تولیدکنندگان به سمت تعطیلی و ورشکستی بروند و رقابت ناسالمی که بین فروشندگان ایجاد شده، دست احتکارکنندگان را در این بازار آشفته باز کرده است .
نطر متفاوت رئیس اتحادیه فروشندگان مصالح ساختمانی
از سوی دیگر اما اسماعیل کاظمی، رئیس اتحادیه فروشندگان مصالح ساختمانی بر خلاف تمامی فعالان نظر متفاوتی دارد و از نبود احتکار در بازار خبر می دهد و می گوید: آنقدر در بازار مصالح ساختمانی، سیمان، گچ و ماسه رکود حاکم است که بین فروشندگان رقابت ناسالم برای فروش است و همه از خدایشان است که جنس‌هایشان را بفروشند، اصلا چنین چیزی در بازار ما وجود ندارد.
گفته های ضد ونقیض در بازاری که می تواند هزاران شغل را ایجاد کند موضوعی است که باید در اسرع وقت به آن رسیدگی شود تا اقتصاد ایران بیش از اینها دچار تزلزل از درون نشود.
* دریا قدرتی پور
نظر شما