مسکن بعد از برجام؛ کاهش یا افزایش قیمت

اکبر محمودی؛ بازار: در حالیکه زمزمه های احیای برجام از وین به روزهای قطعیت خود نزدیک و نزدیک تر می شود برخی بازارها به خصوص بازار ملک این روزها در انتظار مشخص شدن وضعیت و آینده این بازار است.

احیای برجام به نظر می رسد قطعیت خود را پیدا کرده است و آنطور که طرف های روس و چین و حتی رژیم صهیونیستی در این چند روز به آن اشاره می کنند، امضای برجام دور از دسترس نیست. حال باید پرسید احیای برجام چه بازارهایی را تحت تاثیر خود قرار خواهد داد.

کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که اولین بازار متاثر از احیای برجام، بازار ارز خواهد بود. بازاری که هر بار با یک روند صعودی بازارهای موازی خود را تحت تاثیر قرار داده است. هر چند برخی کارشناسان نیز معتقد هستند که نرخ دلار اگر هم روند نزولی به خود بگیرد نباید نرخ آن کمتر از عدد ۲۲ هزار تا ۲۳ هزار تومان بر روی تابلوهای صرافی به چشم بخورد.

اما سوال این است که مگر نه اینکه در سال هایی که نرخ ارز افزایش یافت و بازار ملک نیز به تبعیت از این افزایش، رشد قابل ملاحطه ای پیدا کرد آیا این بار هم با افت دلار می تواند روند نزولی خود را طی کند؟

قیمت مسکن به چهار عامل بستگی دارد. اولین عامل، زمین است. قیمت زمین در شهری مثل تهران تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده ساختمان را تشکیل می‌دهد. اگرچه در شهرهای کوچک‌تر این عدد پایین‌تر است، اما در شهرهای بزرگ، زمین مهم‌ترین جزء تشکیل‌دهنده هزینه ساختمان است. دومین عامل، هزینه‌های ساخت و قیمت تمام شده است. عامل سوم عوارض شهرداری و ادارات دولتی، انشعابات و... است. و در نهایت عامل چهارم سود سرمایه‌گذاری سالانه است.

حال اگر پیشداوری کنیم و توافق و احیای برجام اتفاق بیفتد باید دید کدام یک از این‌ عوامل متاثر خواهد شد. در این خصوص اگر ابتدا از آخرین عامل یعنی عامل چهارم که همانا سود سرمایه گذار و سازنده ها است شروع کنیم باید اذعان کرد که خیلی نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که میزان سود سازنده کاهش داشته باشد و اصلا بخواهد به این فکر کند سود کمی در این وضعیت تورمی کشور ببرد. هر چند همین الان هم سازنده ها عنوان می کنند سود به اندازه‌ای نیست که برای ساخت جذاب باشد و آنها را به ساخت و ساز ترغیب کند.

همین عامل چهارم کافی است که بدانیم قیمت تمام شده ساخت کاهش نمی یابد و وقتی سازنده ها به ساخت و ساز ترغیب نمی شوند و عرضه از تقاضا بیش از پیش عقب خواهد ماند، قیمت مسکن کاهش یافتنی نیست.

اگر بخواهیم به سایر عوامل ذکر شده در بالا اشاره کنیم به خوبی متوجه خواهیم شد که هر گونه گمانه زنی و انتظار از بازار مسکن برای کاهش قیمت تنها به بیراهه رفتن است. قیمت زمین هیچ گاه کاهش نیافته است و دولت و شهرداری نیز هیچگاه از سود خود و ذینفع بودن خود در عوارض و انشعابات دست نمی کشند. پس امید دادن بیهوده به متقاضیانی که می توانند با ورود به بازار مسکن و تعلل نکردن هم به خود و هم به بخش عرضه کمک کنند ضرری بیش نخواهد داشت.

برآیند همه این عوامل را در کل که نگاه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که مسکن نه همانند بازار طلا و سکه و نه همانند سایر بازارها که به سرعت عرضه آن افزایش یابد می تواند متاثر از کاهش نرخ ارز، افت قیمت داشته باشد. پس انتظار کاهش قیمت در حوزه مسکن سخت و تا حدودی غیر قابل باور است.