بابک رحیمیان؛ بازار: اگرچه عملکرد ضعیف دولت در سال‌های اخیر درزمینه سازی تولید و عرضه مسکن و سقوط تولید سالیانه مسکن شهری به حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی شهری، شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن و به‌تبع آن تشدید افزایش قیمت مسکن را در پی داشته است؛ اما تعیین و الزام به زمینه‌سازی تولید حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی در سال مشکل را حل نمی کند بلکه مشکلات دیگری را به این حوزه می افزاید.
تنش‌های شدید بازار اثر خود را طی تقریباً دو سال اخیر در جامعه نشان داده و تجربه نشان داده نقش مجلس و دولت در حال حاضر بیشتر برای رفع آسیب‌های ناشی از شکست بازار است نه کنترل آن!
حال دولت تصمیم دارد تا با تأمین منابع مالی؛ اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت و پرداخت یارانه‌های برنامه‌های مانند تخفیف در پروانه و تأمین زمین در قالب اجاره ۹۹ ساله مشکل مسکن را حل کند اما به نظر می‌رسد رویکرد کلی این تصمیم با اصول انضباط مالی و پولی که از ضرورت‌های تثبیت وضعیت اقتصاد کلان و آرام کردن بازارها در کشور است، تناسبی ندارد.
کسری بودجه و رشد نقدینگی
به دلیل اینکه دولت با کسری‌های شدید و مزمن بودجه دست‌وپنجه نرم می‌کند لذا این طرح با تحمیل کردن تکالیف جدید به دستگاه‌های اجرایی موجب تشدید این کسری و بدتر شدن شرایط اقتصادی کشور می‌شود.
به‌طور مشخص تزریق نقدینگی در بازار مسکن موجب افزایش نقدینگی و درنتیجه افزایش تورم خواهد شد و لذا با وضعیت رشد نقدینگی حال حاضر و تورم و انتظارات تورمی بالا، لذا نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌های خیلی بالاتر در اقتصاد ایران شوند.
در این راستا به نظر می‌رسد مهم‌ترین دغدغه سیاست‌گذار باید کنترل تورم باشدو لذا بخش مسکن بیش از آنکه نیاز به پمپاژ نقدینگی داشته باشد نیازمند تنظیم گری عرضه و تقاضا،رفع موانع مربوط به ساخت مسکن،مولدسازی زمینه‌ای شهری و فروش آن به متقاضیان، کنترل سوداگری‌های نامولد و جهت‌دهی نقدینگی موجود به پروژه‌های ساخت مسکن است.
از آنجاکه طرح مسکن ملی منجر به افزایش نقدینگی و تورم می شود و همچنین آثار احتمالی رکودی بر سایر بخش‌ها خواهد داشت، اجرای آن می‌تواند آثار نامطلوب قابل‌توجهی برای اقتصاد کشور داشته باشد.
مشکلات پیش رو
به نظر می‌رسد بخش عمده از مواد این طرح برمبنای تجربه اجرایی طرح‌های قبلی مسکن شکل‌گرفته است اما هنوز طرح مسکن مهر و مشکلاتی که مردم از راه مناسب و یا فضای بهداشتی و آموزشی در عذاب هستند و کمبودها رفع نشده در مقابل دیدگان ما رژه می‌رود.
با تخصیص زمین و احداث مسکن جدید به‌طور حتم موضوعاتی نظیر توسعه پراکنده شهری و هزینه‌های سنگین تأمین و انتقال و توزیع زیرساخت‌ها، آماده‌سازی زمین، خدمات روبنایی،نیاز به حمل‌ونقل عمومی و سایر ملاحظات شهرسازی و اجتماعی و زیست‌محیطی باید لحاظ شود که این موضوع نه‌تنها زمان‌بر است بلکه نیازمند مطالعات بیشتر است.
اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها،مراتع و آبخیزداری کشور در حریم شهرها و روستاها و حتی خارج از حریم شهرها به وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن برای تولید مسکن اگرچه باهدف کاهش سهم قابل‌توجه قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن انجام می شود اما می‌تواند تبعات گسترده تغییر کاربری، تخریب محیط‌زیست و سوداگری مستغلات و ویلا سازی را در پی خواهد داشت.
در حال حاضر مشاهده می‌شود که بسیاری از اراضی بنیاد مسکن و یا حاشیه روستاها به محلی برای سوداگری مستغلات و ویلا سازی تبدیل‌شده است و روستائیان را به حاشیه رانده است.
بانک‌ها زیر بار نخواهند نرفت
در طرح مسکن ملی دولت بانک‌ها را ملزم کرده است تا ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی را به ساخت واحدهای این طرح اختصاص دهند. این در حالی است که برخی از تسهیلات بانک‌ها ۶ بار در سال پرداخت و بازپرداخت می‌شود؛ یعنی تسهیلات سرمایه در گردش دوماهه تسویه شده و مجدداً دریافت می‌شود،در چنین شرایطی بانک باید معادل یک و نیم برابر سرمایه در گردش دوماهه یا برابر با تسهیلات سرمایه در گردش سه‌ماهه تسهیلات مسکن بلندمدت ۲۰ ساله پرداخت کند که به نظر می‌رسد انگیزه بانک‌ها برای اعطای تسهیلات سرمایه در گردش را به‌شدت کاهش می‌دهد و تأمین مالی تولید را مختل می‌کند
پیشنهاد می‌شود
به‌طور اراضی که برای مسکن ملی در نظر خواهد گرفته شد مانند اراضی مسکن مهر بافاصله از شهر بوده و لذا تجارب توسعه‌های منفصل شهری در قالب شهرک و شهرهای جدید به‌واسطه فاصله با شهر و مراکز شغلی آن، نشان داده که به دلیل نبود حمل‌ونقل عمومی و هزینه‌های بسیار بالاتر از معمول درون شهر در حوزه انتقال و توزیع زیرساخت‌های آب و برق و گاز و مخابرات با هزینه‌های بسیاری روبرو خواهیم شد.
توسعه خدمات روبنایی و کاربری‌های غیرانتفاعی نظیر مدرسه، مسجد، درمانگاه، بوستان و فضای سبز، آتش‌نشانی و پاسگاه نیروی انتظامی و بسیاری خدمات و فعالیت‌ها که به‌طورمعمول در توسعه مسکن داخل شهرها یا موجود است بسیار کمتر از توسعه‌های جدید منفصل است.
ازاین‌رو به نظرمی رسد اگر دولت اولویت توسعه مسکن را در اراضی دولتی داخل شهرها، احیا و بهسازی بافت فرسوده و سکونتگاه غیررسمی، الحاق اراضی مجاور و متصل به محدوده قانونی شهرها و در آخرین گزینه به‌صورت منفصل در قالب شهرک و یا شهر جدید دنبال کند هزینه کمتری را متقبل خواهد شد و این رؤیا به واقعیت نزدیک‌تر است.
در مناطق روستایی نیز بهتر است بخش عمده اراضی پیرامون روستاها که در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است درصورتی‌که ضرورت دارد تنها اراضی داخل محدوده طرح هادی مشمول ساخت‌وساز شوند و روستاهای مناطق حاشیه کلان‌شهرها و مستعد تغییر کاربری و یا دارای زمینه سوداگری و ویلا سازی از طرح خارج شوند.
همچنین مجموعه مقررات و الزامات قانونی حوزه مسکن به‌گونه‌ای تنظیم شود که ضمن لحاظ جمیع جوانب امر و ایجاد امکان مدیریت بازار مسکن توسط دولت و نهادهای قانونی ذی‌ربط، زمینه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری به‌منظور کسب انتفاع و سودآوری غیرمتعارف در بازار مسکن کشور را محدود و حذف کند.
همچنین شیوه تشخیص صلاحیت متقاضیان با غربال‌هایی مانند تأهل، سن بالای ۱۸ سال، عدم مالکیت و یا نقل‌وانتقال مسکن، عدم بهره‌مندی از حمایت‌های دولتی بخش مسکن درگذشته و برخی موارد ازاین‌دست، اگرچه درست است، ولی ناکافی است.
غربال دهک‌های درآمدی با استطاعت مسکن خانوار، ملاحظات اجتماعی اقشار خاص مانند معلولان، زنان سرپرست خانوار، بازنشستگان، کارگران، طلاب، فرهنگیان و نیروهای مسلح و ملاحظات آمایشی نظیر اولویت دادن به روستاها و شهرهای کوچک و مبادی مهاجر فرست، مناطق محروم و مرزی و سکونتگاه‌های غیررسمی باید ملاک تعیین اولویت باشد.
نظر شما