امید رضوی؛ بازار: پیش‌بینی در بازار مسکن مبنی بر سقوط قیمت‌ها و یا افزایش در سال آینده را باید کمی مبالغه و بدون پشتوانه علمی عنوان کرد.
همواره در سال‌های گذشته هم‌زمان با نزدیک شدن به انتهای سال معمولاً معاملات افزایش پیدا می‌کرد زیرا اغلب متقاضیان می‌خواستند از تورم سال آینده مصون بمانند اما امسال به دلیل اینکه مسکن رشد غیرقابل توجهی داشته و در حال حاضر نیز دلار تقریباً نوسان کمتری دارد لذا خریداران کمتر برای خرید ریسک می‌کنند.
در حال حاضر خریداران سرمایه‌ای ملک به دلیل اینکه امید چندانی به جهش قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال ندارند لذا عقب‌نشینی کرده و استقبال از این بازار، به‌شدت کاهش‌یافته است.
این عقب‌نشینی به دلیل ریسک بالای عدم نقد شوندگی موجب شده تا طیف خریداران این بازار را به سمت بازار طلا ترک کنند.
آیا مسکن ارزان می‌شود؟
قیمت زمین به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین مؤلفه‌های قیمت تمام‌شده مسکن هنوز بسیار بالاست و لذا عقب‌نشینی در قیمت این مقوله دیده نمی‌شود از طرفی در سایر هزینه‌ها مانند مصالح ساختمانی، مجوزها و پروانه‌های ساختمانی نیز شاهد کاهش قیمت خاصی نیستیم لذا منطقی است از آن جا که حتی شاید در سال آینده شاهد افزایش این تعرفه‌ها نیز باشیم لذا پس نباید به کاهش قیمت مسکن چندان دل بست.
ازآنجاکه ریسک تولید مسکن برای بخش خصوصی در این شرایط بالاست لذا این موضوع موجب می‌شود تا تعداد واحدهای احداث‌شده کاهشی و لذا بخش مسکن با کمبود تولید مواجه شود.
درصورتی‌که دولت نتواند با ابزارهای در دست خود زمینه را برای ورود بخش خصوصی و انبوه‌سازها به بازار مسکن باز کند لذا فشار تقاضا می‌تواند منجر به رشد قیمت مجدد در سال آینده شود.
در بخش تولید باید تمهیدات، تسهیلات لازم فراهم شود تا سازندگانی که هم‌اکنون به دلیل نا اطمینانی از شرایط اقتصاد کلان و تورم حاکم بر این بخش، ریسک سرمایه‌گذاری را نمی‌پذیرند برای تعریف پروژه‌های جدید ترغیب شوند.
بی‌ثباتی قیمت‌ها
هم‌اکنون به دلیل نامشخص بودن چشم‌انداز هزینه تمام‌شده ساخت مسکن درنتیجه تغییرات روزانه و لحظه‌ای هزینه‌های ساخت به‌خصوص نرخ فروش مصالح، تمایل به عرضه واحدهای مسکونی نوساز از سوی سازنده‌ها کم شده است؛ هرچند انبوه‌سازان به دلیل آنکه ساخت و فروش مسکن به‌عنوان حرفه اصلی و محل درآمد آن‌ها تلقی می‌شود در هر شرایطی ناچار به عرضه مسکن هستند اما هم‌اکنون تعداد قابل‌توجهی از سازنده‌ها اعم از حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای، تا حد امکان از عرضه واحدهای نوساز خودداری کرده و منتظر ایجاد ثبات نسبی در بازار برای تصمیم‌گیری هستند.
التهابی که هم‌اکنون به‌واسطه نوسان نرخ ارز و اثر آن در تغییرات لحظه‌ای و روزانه قیمت مصالح ساختمانی به‌عنوان یکی از موانع عمده ساخت‌وساز پیش روی سازنده‌ها قرار دارد اگر در سال آینده کنترل شود طبیعی است که مسکن به ثبات در قیمت‌ها خواهد رسید اما انتظار چندانی برای کاهش قیمت‌ها نمی‌توان متصور شد.
طبق آمارها قیمت فروش سیمان در حال حاضر نسبت به سال ۹۶ حدود ۳.۵ برابر و میلگرد نیز با ۷.۶ برابر افزایش قیمت در این بازه زمانی همراه شده است لذا چگونه می‌توان با این افزایش این موارد در قیمت تمام‌شده سیر نزولی ایجاد کرد!
متأسفانه کاهش ساخت‌وسازها و در شرایط رکودی بازار معاملات مسکن و بازار موجب شده تا بسیاری از بسازوبفروش‌ها درحالی‌که حاشیه سود ساخت به میزان قابل‌توجهی کاهش‌یافته است در شکل خریدار سرمایه‌ای وارد بازار شده و به‌جای صرف توان مالی و فنی برای ساخت مسکن اقدام به خرید کاشانه‌های آماده کرده تا در سال بعد با انتفاع از تورم مسکن، سود بالاتری به دست آورند.
درواقع این افراد به‌جای آنکه سرمایه خود را به بازار ساخت‌وساز وارد کرده و سود ساختمانی دریافت کنند ترجیح می‌دهند در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده سرمایه‌گذاری کنند. این موضوع خود چالش کمبود عرضه در بازار مسکن را تشدید می‌کند.
ضرورت تغییر نگاه دولت
به نظر این‌جانب دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن نگرش به حوزه ساخت‌وساز را تغییر دهد لذا در این راستا توزیع ساخت در مناطق دارای تقاضای واقعی و کوچک‌سازی می‌تواند بخشی از این تغییر باشد.
مسکن باید از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود تا به آرامش برسد، اگرچه این روزها شاهد افت قیمت نسبت به ماه‌های قبل در بازار مسکن هستیم ولی واقعیت این است که این کاهش اندک قیمت اسمی آن‌هم در بازه زمانی یکی دو ماه از یک سال را نمی‌توان به سقوط شدید قیمت مسکن تعبیر کرد.
از دیگر سو هم بااینکه با کسری تولید بسیار زیاد و کسری تولید انباشته از سال‌های قبل مواجهیم لذا به‌هر ترتیب انتظار جهش قیمتی جدیدی را نمی‌توان پیش‌بینی کرد و لذا محتمل‌ترین سناریو ثبات قیمت اسمی مسکن با نوسانات محدود خواهد بود به عبارتی بازار مسکن وارد یک دوره استراحت قیمتی خواهد شد.
نظر شما