سیاست های دولت بافت فرسوده را بیشتر کرد| افزایش سقف تسهیلات گره فرسوده را باز نمی کند!

بازار؛ گروه راه و مسکن: وجود ۱۲۰ هزار هکتار بافت فرسوده و سکونتگاه‌های نا امن در کشور نشان می دهد که نوسازی این سطح از بافت فرسوده، نیازمند یک اقدام ملی و یک سرمایه گذاری عظیم از سوی دولت، بخش خصوصی و ذینفعان است. بر اساس قانون باید سالانه ۱۰ درصد از بافت فرسوده احیاء و بازسازی شود اما به نظر می رسد این عدد حتی در سال به یک درصد هم نمی رسد. به واقع مشکل چیست که هر سال دولت و بانک مرکزی تسهیلات بافت فرسوده را افزایش می دهند اما این برنامه هیچ پیشرفتی نداشته و همواره در حال درجا زدن است؟

حال این آمار را اگر با آمارهای سال های گذشته مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد که بر اساس استانداردهای جهانی سالانه باید درصدی از این آمار ۱۲۰ هزار هکتاری کاهش می یافت و آمار نوسازی از آمار اضافه شدن به بافت فرسوده پیشی می گرفت. اگر چه به گفته کارشناسان، بافت فرسوده و سکونتگاههای نا امن نه در ایران بلکه در تمام دنیا صفر شدنی نیست و هر سال به میزان بافت فرسوده اضافه می شود اما باید روند نوسازی به گونه ای باشد که از سرعت خوبی برخوردار باشد.

این روزها باز هم وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد افزایش سقف تسهیلات نوسازی بافت فرسوده در کلانشهرها را به هیئت دولت ارائه و تاکید کرده است که با افزایش سقف تسهیلات مشارکت مدنی می توان روند نوسازی را سرعت بیشتری داد. اما سوال اینجاست که آیا صرف افزایش تسهیلات نوسازی بافت فرسوده که همه ساله و یا دو سال یک بار به بانک مرکزی پیشنهاد می شود می تواند گره کور نوسازی بافت فرسوده را باز کند؟

با توصیه نمی توان بازسازی بافت فرسوده را پیش برد
محمد حسن علمداری مدیر امور اعتبارات بانک مسکن در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار با اشاره به اینکه سقف تسهیلات بافت فرسوده برای سازندگان حرفه ای در تهران به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است گفت: بازسازی بافت فرسوده را نباید تنها در اعطای تسهیلات خلاصه کرد چرا که در این بافت ها عواملی نهفته است که در اختیار دولت قرار ندارد. یعنی برخی مواقع بازسازی بافت فرسوده از اختیار دولت خارج است و ساکنان این مناطق هیچ علاقه ای به بازسازی ندارند.

وی با تاکید بر اینکه دولت و مجلس باید قانونی را به تصویب برسانند که بر اساس آن ذینفعان و ساکنان مناطق بافت فرسوده را به بازسازی و نوسازی این بافت ها ملزم کند و دیگر آن روش های توصیه ای را باید کنار گذاشت گفت: شاید عمده ترین مشکل در بازسازی بافت فرسوده، قبل از پرداخت تسهیلات، بحث تملک باشد. وقتی قانون ساکنان مناطق بافت فرسوده را ملزم نکرده است که باید با سازندگان مسکن و دولت نهایت همکاری را بکنند نمی توان با توصیه و خواهش از آنها خواست که واحدهای مسکونی را تخلیه و در اختیار شهرداریها و یا شرکت بازآفرینی شهری برای نوسازی قرار دهند.  علمداری افزود: محله ای که بافت فرسوده است و به محض وقوع زلزله آن مکان تخریب ۱۰۰ درصدی می شود چرا باید با مقاومت ساکنان همراه باشد؟ پس حل این مشکل قبل از پرداخت تسهیلات، بحث تملک و تجمیع سندها است.

اگر فوانین حاکمیتی برای احیاء و بازسازی بافت فرسوده تدوین شود شک نکنید که افزایش سقف تسهیلات تاثیر بسزایی در سرعت بیشتر نوسازیها خواهد داشت

وی معتقد است که باید دولت و مجلس اقداماتی را انجام دهند که میزان وابستگی ها در مناطق بافت فرسوده کمتر شود. پس اگر فوانین حاکمیتی برای احیاء و بازسازی بافت فرسوده تدوین شود شک نکنید که افزایش سقف تسهیلات تاثیر بسزایی در سرعت بیشتر نوسازیها خواهد داشت. این اقدام در حقیقت و در نهایت منجر به همکاری بیشتر ساکنان با سازندگان خواهد شد و سرعت نوسازی را بالاتر خواهد برد.

به گفته وی تا پایان مهر ماه امسال تعداد ۱۴ هزار و ۶۸۵ واحد که متعلق به سه هزار و ۳۷ پروژه در بافت فرسوده است، تسهیلات نوسازی پرداخت شده است.

یادآور می‌شود که سقف تسهیلات بافت فرسوده در تهران چنانچه سازندگان از فناوری‌های نوین استفاده کنند و حرفه‌ای‌ساز باشند ۲۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. سود تسهیلات بافت فرسوده تا ۵۰ میلیون تومان با نرخ ۹ درصد محاسبه می‌شود و مازاد آن تا سقفی که در شهرهای مختلف تعیین شده است با سود ۱۸ درصد محاسبه خواهد شد.

درجا زدن در بازسازی بافت فرسوده
اما حسن محتشم رئیس سابق انجمن انبوه سازان تهران در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار معتقد است که نه تنها در نوسازی بافت فرسوده موفق عمل نکرده ایم بلکه در حال درجا زدن در این بخش هستیم.

او در پاسخ به این پرسش که مشکل کجاست که حتی وقتی سقف تسهیلات نوسازی نیز افزایش می یابد باز هم در این بخش هیچ رشدی دیده نمی شود؟ گفت: جدی شدن نوسازی بافت فرسوده نه در دولت یازدهم و دوازدهم بلکه از ابتدای دولت نهم و دهم نیز وجود داشت. اما علیرغم اینکه بر اساس قانون باید سالانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده نوسازی می شد می بینیم که نه تنها این اتفاق رخ نمی دهد بلکه به نوعی پس رفت هم می کنیم چرا که به همان میزان که باید نوسازی می شد بافت فرسوده ایجاد شده است.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که وزارت راه و شهرسازی باز هم پبشنهاد افزایش سقف تسهیلات را به دولت ارائه کرده است آیا این اقدام می تواند راهگشا باشد؟ تاکید کرد: تسهیلات و میزان تسهیلات بسیار مهم است اما مادامی که ذینفعان و ساز و کار مناسبی به عنوان یک بازوی قدرتمند در بازسازی ها در کنار هم قرار نگیرند نمی توان انتظار داشت که در این برنامه موفق عمل کنیم.

وی ادامه داد: بنده بارها اعلام کرده ام که همانطور که دولت نهم و دهم مسکن مهر را جدی گرفت و برای آن اعتبار چه خوب و یا چه بد در نظر گرفت برای بازسازی بافت فرسوده و موفقیت در این برنامه باید انبوه سازان بزرگ را با یک ساز و کار قوی و به عنوان یک بازوی قوی در کنار هم به احیاء و بازسازی بافت فرسوده تشویق کنیم.

از سازندگان و انبوه سازان این نگرانی را برداشت که در تجمیع واحدهای مسکونی برای آنها در میانه راه مشکلی به وجود نخواهد آمد

محتشم تصریح کرد: باید از سازندگان و انبوه سازان این نگرانی را برداشت که در تجمیع واحدهای مسکونی برای آنها در میانه راه مشکلی به وجود نخواهد آمد. بنابراین در بافت های فرسوده و در محلات باید بلوک به بلوک تخریب شود و سپس خواهید دید که مسیر ساخت و ساز تا چه حد آسان تر نسبت به گذشته پیش خواهد رفت.

در این بین اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس نیز با اشاره به اینکه هر اقدامی که در جهت نوسازی بافت فرسوده چه پرداخت تسهیلات و چه تخفیف در پرداخت عوارض شهرداری می تواند به روند نوسازی این محله ها کمک شایانی کند گفت: شهر تهران به عنوان پایتخت کشور یکی از شهرهایی که دارای بافت فرسوده بالایی به لحاظ وسعت است حال اگر به فکر بازسازی نوسازی این محله ها نباشیم اگر زلزله رخ دهد فاجعه ای بزرگی رخ خواهد داد.

وی گفت: وزارت راه و شهرسازی، شهرداری، ستاد مدیریت بحران و سازمان نظام مهندسی از جمله نهادهایی هستند، که باید ظرفیت‌های خود را به کار بگیرند و بگویند که تاکنون چه فکری و چه اقدامی برای بافت فرسوده پایتخت انجام داده اند، لذا نباید صبر کنیم، حادثه رخ دهد و بعد به فکر بیفتیم، اکنون نیز باید همه در صحنه حاضر باشیم و از ظرفیت‌هایمان حداکثر استفاده را ببریم.

در پیشنهاد که ذیل اصلاح ماده ۱۷ آئین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری مصوب ۱۰ خرداد ۱۳۹۷ هیئت دولت به کمیسیون اقتصاد دولت تقدیم شده، افزایش سقف تسهیلات مشارکت مدنی نوسازی بافت فرسوده به ازای هر واحد مسکونی در کلانشهرها و سایر شهرها به ترتیب تا ۱۵۰ و ۱۲۰ میلیون تومان و تسهیلات ودیعه مسکن نیز به ترتیب در کلانشهرها و سایر شهرها، ۶۰ و ۴۵ میلیون تومان درخواست شده است. حال وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با پیشنهاد جدیدی سقف تسهیلات را باز هم افزایش دهد.

در حال حاضر تسهیلات نوسازی بافت فرسوده برای سازندگان غیر حرفه‌ای در تهران، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر مناطق شهری به ترتیب ۷۰، ۶۰ و ۵۰ میلیون تومان است اما به سازندگان حرفه‌ای تسهیلاتی تا سقف به ترتیب در تهران، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر مناطق شهری، ۲۰۰، ۱۷۰ و ۱۴۰ میلیون تومان پرداخت می‌شود؛ همچنین در تهران در صورتی که سازندگان حرفه‌ای از فناوری‌های نوین ساختمان استفاده کنند، تا ۲۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی می‌توانند از بانک‌های عامل تسهیلات دریافت کنند.

از دیگر پیشنهادهایی که در پیشنهاد فوق الذکر و ذیل اصلاح ماده ۱۷ آئین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری به دولت ارسال شده، وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد داده تا نرخ سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده در مناطق مرزی به نرخ سود قرض الحسنه (۴ درصد) کاهش یابد؛ همچنین این وزارت خانه خواستار موافقت دولت با اعطای تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به سازندگانی که مایل به ساخت و ساز در خارج از بافت های مصوب شهری هستند، شده تا شرکت بازآفرینی شهری با عواید حاصل از فروش واحدهای مسکونی ساخته شده، به متقاضیان نوسازی بافت های فرسوده تسهیلات پرداخت کند.

همانظور که برخی کارشناسان معتقد هستند قبل از افزایش سقف تسهیلات از سوی دولت، باید مسیر نوسازی به گونه دیگر هموار شود تا این تسهیلات بتواند در موقع لازم به خوبی به ثمر بشیند. اولین اقدام در این مسیر ملزم کردن مردم برای تخریب و دوم ضرورت انبوه سازان برای ورود به بافت فرسوده است. قطعا اگر ذینفعان در بازسازی بافت فرسوده به خوبی حمایت شوند روند بازسازی سرعت بیشتری خواهد گرفت.