بازار؛ گروه راه و مسکن: پیشفروش ساختمان یکی از رایجترین روشهای سرمایهگذاری در بازار مسکن است. بسیاری از افراد برای کاهش هزینه خرید مسکن، اقدام به پیشخرید واحدهای در حال ساخت میکنند. اما در کنار این فرصت، ریسکهای حقوقی قابل توجهی نیز وجود دارد که در صورت ناآگاهی میتواند منجر به ضررهای مالی و پروندههای قضایی طولانی شود.
قانون پیشفروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما به علت وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی، عملیاتی نشد. از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آنچنان که باید اجرایی نشود.
به همین دلیل، قانونگذار با تصویب قانون پیشفروش ساختمان چارچوب مشخصی برای تنظیم قراردادهای پیشفروش تعیین کرده است تا از حقوق خریداران و فروشندگان حمایت شود.
تحلیلگران بخش مسکن بر این باور هستند که قانون پیش فروش ساختمان نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد
کارشناسان و تحلیلگران بخش مسکن بر این باور هستند که قانون پیش فروش ساختمان نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد.
آنها بر این باور هستند که در قانون پیش فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به مشاوران املاک شد و آنها از گردونه وصل کردن انبوه سازان به خریداران خارج شدند بنابراین قانون پیش فروش ساختمان بعد از گذشت سال ها نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده عمل کرده است و نه تنها کمکی به خریداران مسکن نمی کند، انبوه سازان و سازندگان نیز نفعی از این قانون نمی برند.
این قانون نه فقط برای واحدهای مسکونی بخش خصوصی بلکه برای ساخت نهضت ملی مسکن نیز این روزها مشکلات عدیده ای ایجاد کرده است.
«ایرج رهبر» رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی با تاکید بر اینکه دولت باید در قراردادهای خود برای ساخت مسکن ملی با انبوه سازان تجدیدنظر کند گفته بود که هزینه ساخت مسکن ملی از متری ۱۰ میلیون به ۳۵ میلیون تومان رسیده است و همین مساله فشار مضاعفی بر متقاضیان و انبوه سازان وارد می کند.
او تاکید دارد که دولتمردان باید در خصوص قراردادها یک تجدیدنظر اساسی کنند. چرا که در قرارداد به موضوع فورس ماژور (جنگ و حوادث طبیعی) اشاره شده است که در صورت رخ دادن آن میتوان در قیمتها تجدیدنظر کرد.
بخش خصوصی نمیتواند به تنهایی این مشکل رشد هزینههای ساخت را به دوش بکشد بنابراین اگر هدف این است که پروژهها هر چه سریعتر به اتمام برسند باید دولتمردان توجه ویژهای به تجدیدنظر در قرارداد و قیمت ساخت داشته باشند
دولت باید به این نکته توجه کند که بخش خصوصی نمیتواند به تنهایی این مشکل رشد هزینههای ساخت را به دوش بکشد بنابراین اگر هدف این است که پروژهها هر چه سریعتر به اتمام برسند باید دولتمردان توجه ویژهای به تجدیدنظر در قرارداد و قیمت ساخت داشته باشند.
مشکلات زیاد در قانون پیش فروش ساختمان باعث شد تا سازمان ثبت اسناد و املاک در تازه ترین تصمیم خود به این نتیجه برسد که پیشفروش یا مشارکت در ساخت ساختمان فقط با شناسه یکتا قابل ثبت رسمی است.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتقد است که در پیشفروش ساختمان فروشنده متعهد میشود بنا را احداث یا تکمیل کرده و در موعد تعیینشده به خریدار تحویل دهد. این قرارداد زمانی شکل میگیرد که مالک یا مالکان زمین با فرد یا شرکت سازنده برای احداث بنا روی آن زمین به توافق برسند. از این پس تنظیم هر سند رسمی مرتبط با این املاک تنها با استفاده از همین شناسه یکتا امکانپذیر خواهد بود.
پیشفروش ساختمان به قراردادی گفته میشود که بر اساس آن، فروشنده متعهد میشود واحدی را که هنوز تکمیل نشده یا در حال ساخت است، در زمان مشخص و با شرایط معین به خریدار تحویل دهد. این نوع معامله به دلیل ماهیت آیندهمحور خود، نیازمند دقت حقوقی بسیار بالاتری نسبت به معاملات قطعی ملک است
رمضانعلی عابدی، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری درباره مقوله پیشفروش ساختمان از نظر قانونی توضیح داد: پیشفروش ساختمان به قراردادی گفته میشود که بر اساس آن، فروشنده متعهد میشود واحدی را که هنوز تکمیل نشده یا در حال ساخت است، در زمان مشخص و با شرایط معین به خریدار تحویل دهد. این نوع معامله به دلیل ماهیت آیندهمحور خود، نیازمند دقت حقوقی بسیار بالاتری نسبت به معاملات قطعی ملک است.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان اضافه کرد: یکی از مهمترین نکات در معاملات پیشفروش، رسمی بودن قرارداد است. بر اساس قانون؛ قرارداد پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و قراردادهای عادی، اعتبار حقوقی ضعیفتری دارند.
ثبت رسمی قرارداد از طریق دفاتر رسمی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام میشود و این موضوع نقش مهمی در کاهش دعاوی حقوقی دارد
عابدی با بیان اینکه تنظیم قرارداد در بنگاه املاک جایگزین سند رسمی نیست، گفت: ثبت رسمی قرارداد از طریق دفاتر رسمی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام میشود و این موضوع نقش مهمی در کاهش دعاوی حقوقی دارد.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان در پاسخ به این سوال که چرا قرارداد عادی در پیشفروش ساختمان خطرناک است، اظهار کرد: بسیاری از اختلافات ملکی ناشی از قراردادهای عادی و ناقص است. عدم شفافیت تعهدات، نبود ضمانت اجرای قوی، دشواری در اثبات حقوق در دادگاه، امکان فروش ملک به چند نفر از جمله این ریسکها هستند.
مهمترین مواردی که باید در قرارداد پیشفروش درج شود شامل مشخصات کامل طرفین معامله، اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده باید بهصورت دقیق و بدون ابهام درج شود، از جمله: نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی و شماره تماس. این اطلاعات در صورت بروز اختلاف، نقش کلیدی در پیگیری حقوقی دارند.
در قرارداد باید تمام جزئیات ملک ذکر شود: پلاک ثبتی، طبقه و شماره واحد، متراژ دقیق، وضعیت پارکینگ و انباری، مشاعات ساختمان و تعداد طبقات پروژه. هرگونه ابهام در این بخش میتواند زمینهساز اختلافات جدی شود
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان با تاکید بر اینکه مشخصات دقیق ملک مورد پیشفروش نیز باید ذکر شود، گفت: در قرارداد باید تمام جزئیات ملک ذکر شود: پلاک ثبتی، طبقه و شماره واحد، متراژ دقیق، وضعیت پارکینگ و انباری، مشاعات ساختمان و تعداد طبقات پروژه. هرگونه ابهام در این بخش میتواند زمینهساز اختلافات جدی شود.
وی با اشاره به ضرورت ثبت مشخصات فنی و مصالح ساختمانی نیز گفت: یکی از بخشهای مهم و کمتر مورد توجه خریداران، مشخصات فنی ساختمان است. در قرارداد باید مشخص شود، نوع اسکلت ساختمان، کیفیت مصالح، امکانات رفاهی و سیستمهای تأسیساتی به چه صورت است، این موضوع از کاهش کیفیت ساخت در آینده جلوگیری میکند.
عابدی با اشاره به ضرورت ثبت نحوه پرداخت ثمن معامله نیز توضیح داد: نحوه پرداخت باید کاملاً شفاف باشد:مبلغ کل معامله، پیشپرداخت اقساط و زمانبندی پرداخت و نیز مشخصات چکها یا سفتهها باید دقیقا مشخص باشد، عدم شفافیت در این بخش، یکی از شایعترین دلایل اختلافات مالی در پیشفروش است.
وی با اشاره به ضرورت ثبت زمان تحویل و تعهدات سازنده عنوان کرد: در قرارداد باید زمان دقیق تحویل واحد مشخص شود. همچنین لازم است، جریمه تأخیر در تحویل، تعهدات سازنده در تکمیل پروژه، وضعیت سند نهایی و ضمانت اجراهای ضروری در قرارداد پیشفروش ذکر شود.
معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان با بیان اینکه یک قرارداد حرفهای باید دارای ضمانت اجرا باشد، گفت: وجه التزام، حق فسخ، جریمه تأخیر، شرایط حل اختلاف را دربرگیزد چراکه این موارد باعث افزایش امنیت حقوقی قرارداد میشود.
عابدی با اشاره به اشتباهات رایج خریداران در پیشخرید آپارتمان نیز بیان کرد: اعتماد صرف به بنگاه املاک اشتباه است، بنگاه صرفاً واسطه معامله است و مرجع تنظیم سند رسمی محسوب نمیشود.
آنطور که سازمان ثبت ساناد و املاک کشور اعلام می کند قرارداد پیشفروش باید به صورت رسمی تنظیم و تمام جزئیات فنی و مالی در قرارداد درج شود. با گذشت سال ها از تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی، نه خریدار و نه تولیدکننده نفعی از آن نبرده اند، بهترین اقدام هم از سوی دولت و هم از سوی مجلس این است که تدبیری برای تدوین هر چه بهتر پیش فروش ساختمان اندیشیده شود و این قانون به نفع هر دو طرف اصلاح و اجرایی شود.
نظر شما