بازار؛ گروه ایران: دولت امروز از یکسو با کسریهای ساختاری و فشار هزینههای جاری روبهروست و از سوی دیگر روی کوهی از داراییهای ملکی نشسته است؛ داراییهایی که بخش قابلتوجهی از آنها یا مازاد بر نیاز هستند یا بیش از استاندارد بهرهبرداری مصرف میشوند. پرسش کلیدی این است: نگهداری این موجودیِ کمبازده سالانه چه هزینهای روی دست دولت میگذارد و چرا اندازه واقعی آن در حسابهای عمومی شفاف نیست؟
اگر یک دارایی ملکی، حتی بدون هیچ عملیات عمرانی، فقط وجود داشته باشد، هزینه تولید میکند: امنیت، انرژی، تعمیرات، استهلاک، دعاوی حقوقی و مهمتر از همه هزینه فرصت قفل شدن سرمایه. در اقتصاد تورمی، این هزینهها کوچک به نظر میرسند؛ اما در مقیاس دولت، میتوانند به دهها هزار میلیارد تومان در سال برسند—آن هم قبل از اینکه یک ریال از محل مولدسازی وارد بودجه شود.
پرسش کلیدی این است: نگهداری املاک و ساختمان های مازاد دولت سالانه چه هزینهای روی دست دولت میگذارد و چرا اندازه واقعی آن در حسابهای عمومی شفاف نیست؟
تصویر عددی: دولت چه میزان ملک دارد و مازاد یعنی چه؟
اولین گام برای برآورد هزینه، دانستن اندازه سبد دارایی است؛ اما همینجا مسئله پیچیده میشود. بر اساس اظهارات رسمی وزارت امور اقتصادی و دارایی در رونمایی از سادا نوین، تعداد املاک و مستغلات شناساییشده دولت و دستگاههای دولتی و شرکتهای دولتی به بیش از یک میلیون و ۱۰۰ هزار فقره رسیده است. در همان بیان رسمی تصریح شده که از حیث مساحت، نزدیک به تمام پهنه اراضی و املاک دولتی در اختیار چند نهاد بزرگ زمینپایه است و سهم سایر دستگاهها از کل مساحت اسناد دولتی بسیار کوچکتر گزارش شده است؛ یعنی بخش بزرگی از این یک میلیون و ۱۰۰ هزار فقره لزوماً ساختمان اداریِ قابل فروش در مرکز شهر نیست و شامل انفال، اراضی منابع طبیعی و… نیز میشود.
از سوی دیگر، مازاد در ادبیات حکمرانی دارایی، یک برچسب ساده نیست؛ یک طیف است: از ساختمانهای بلااستفاده و نیمهاستفاده، تا املاک رفاهی و مهمانسراها، تا ساختمانهایی که کارکرد دارند اما بیش از استاندارد فضا اشغال میکنند (فضای اداری بیشازنیاز نسبت به نیروی انسانی یا نسبت به مأموریت واقعی دستگاه). همین بخش دوم معمولاً از رصد عمومی پنهان میماند، چون در ظاهر فعال است اما از نگاه بهرهوری، مازاد محسوب میشود.
نکته مهمتر اینکه خودِ فهرست مازاد هنوز تصویر کاملی از واقعیت نمیدهد. رئیس کل دیوان محاسبات کشور در پاییز ۱۴۰۳ اعلام کرد ارزش املاک مازاد اعلامشده توسط دستگاههای اجرایی در کل کشور ۹۰۰ میلیارد تومان است و این عملکرد را پایین توصیف کرد؛ جملهای که بیش از آنکه یک عدد اقتصادی باشد، یک علامت نهادی است: مازاد واقعی بسیار بزرگتر از مازاد اعلامشده است و در نتیجه هزینه واقعی نیز دستکم گرفته میشود.
مازاد در ادبیات حکمرانی دارایی یک طیف است: از ساختمانهای بلااستفاده و نیمهاستفاده، تا املاک رفاهی و مهمانسراها، تا ساختمانهایی که کارکرد دارند اما بیش از استاندارد فضا اشغال میکنند. همین بخش دوم معمولاً از رصد عمومی پنهان میماند، چون در ظاهر فعال است اما از نگاه بهرهوری، مازاد محسوب میشود.
هزینهای که دیده نمیشود: پنج کانال اصلی پولسوزی املاک مازاد
هزینه املاک مازاد صرفاً قبض آب و برق نیست. در استانداردهای مدیریت دارایی عمومی، هزینهها معمولاً در پنج کانال جمع میشوند:
۱. نگهداری و تعمیرات: در ادبیات بینالمللیِ مدیریت دارایی (چه در دولتها و چه در نهادهای بزرگ)، قاعده سرانگشتی رایج این است که برای حفظ کارایی ساختمانها، سالانه درصدی از ارزش جایگزینی صرف نگهداری میشود. دامنه این نسبت بسته به سن بنا، کیفیت ساخت، اقلیم، نوع بهرهبرداری و سطح استاندارد خدمات، متغیر است؛ اما وقتی ساختمان کماستفاده میشود، هزینه نگهداری الزاماً به همان نسبت کم نمیشود (چون بخش مهمی از هزینهها ثابت است).
۱. هزینه انرژی و بهرهبرداری: ساختمانهای اداری و رفاهیِ دولت بهویژه در اقلیمهای گرم و سرد ایران، هزینههای انرژی بالایی دارند. حتی بنایی که نیمهخالی است، برای حداقلی از حفاظت، تهویه، روشنایی، پمپاژ، آسانسور و… هزینه میسازد.
۳. امنیت، حفاظت فیزیکی و ریسک تصرف: ساختمان خالی یا کماستفاده، بهطور ساختاری پرریسکتر است (سرقت تجهیزات، تخریب، آتشسوزی، تصرف، اجاره غیررسمی و…). این ریسک، خود را در هزینه نگهبانی، هزینههای انتظامی-حقوقی و در نهایت افت ارزش دارایی نشان میدهد.
۴. هزینههای حقوقی و اداری مالکیت: از دعاوی مالکیت و تحدید حدود تا هزینههای ثبتی، کارشناسی و پیگیریهای مستمر. هرچه وضعیت دارایی مبهمتر باشد، این هزینه بالاتر میرود؛ و تجربه سالهای اخیر نشان داده یکپارچهسازی ثبت دقیقاً برای مهار همین بخش طراحی شده است.
۵. هزینه فرصت: مهمترین و در عین حال پنهانترین بخش. هر ملکی که میتوانست فروخته شود، اجاره داده شود، با بخش خصوصی مشارکت داده شود یا برای کاهش هزینههای اجاره دولت به کار آید، اگر راکد بماند، عملاً درآمد از دسترفته تولید میکند. در اقتصاد تورمی، هزینه فرصت فقط نرخ بهره نیست؛ نرخ رشد قیمت زمین و ساختمان، هزینه سرمایه و حتی ارزش زمانی پول نیز به آن اضافه میشود.
اگر یک دارایی ملکی، حتی بدون هیچ عملیات عمرانی، فقط وجود داشته باشد، هزینه تولید میکند: امنیت، انرژی، تعمیرات، استهلاک، دعاوی حقوقی و مهمتر از همه هزینه فرصت قفل شدن سرمایه. در اقتصاد تورمی، این هزینهها کوچک به نظر میرسند؛ اما در مقیاس دولت، میتوانند به دهها هزار میلیارد تومان در سال برسند—آن هم قبل از اینکه یک ریال از محل مولدسازی وارد بودجه شود.
برآورد هزینه سالانه: از عدد رسمی تا واقعیت محتمل
اگر صرفاً به عددی تکیه کنیم که دیوان محاسبات از ارزش املاک مازاد اعلامشده گزارش کرده (۹۰۰ میلیارد تومان)، حتی با یک نسبت نگهداری بسیار محافظهکارانه—مثلاً حدود ۲ درصد ارزش دارایی در سال—هزینه نگهداری سالانه به حدود ۱۸ میلیارد تومان میرسد. این رقم برای مقیاس دولت تقریباً ناچیز است و دقیقاً به همین دلیل، بهعنوان برآورد واقعی قابل اتکا نیست؛ این فقط هزینه آن بخشِ کوچکِ اعلامشده است.
برای نزدیک شدن به واقعیت، باید دو تعدیل انجام داد:
تعدیل اول، شکاف شناسایی تا اعلام مازاد است. وقتی تعداد املاک شناساییشده به بیش از ۱.۱ میلیون فقره رسیده، اما مازاد اعلامشده فقط ۹۰۰ میلیارد تومان ارزش دارد، یعنی یا معیارهای مازاد بسیار محدود اعمال شده یا دستگاهها انگیزه کافی برای اعلام ندارند (همان نکتهای که دیوان محاسبات بهصراحت گفته است). بنابراین نرخ مازاد واقعی احتمالاً چندین برابر نرخ اعلامی است.
تعدیل دوم، هزینه فرصت ناشی از استفاده بیشازاستاندارد است؛ یعنی املاکی که خالی نیستند اما بیش از نیاز اشغال میشوند. این بخش معمولاً از مسیر فروش شناسایی نمیشود، اما از مسیر بهرهوری فضایی قابل اندازهگیری است: استانداردهای فضای اداری به ازای هر کارمند (میزان مترمربع/نفر)، نرخ اشغال، و نسبت فضای پشتیبان به فضای اصلی.
با این دو تعدیل، برآورد واقعبینانهتر بهجای یک عدد قطعی، به شکل دامنه ارائه میشود. اگر دولت فقط در بخش ساختمانهای اداری و رفاهیِ غیرزمینپایه، چند ده هزار میلیارد تومان دارایی کمبازده داشته باشد (نه کل داراییهای زمینپایه)، هزینه سالانه نگهداری و بهرهبرداریِ حداقلی میتواند به چند هزار میلیارد تومان در سال برسد. اگر این موجودی در مقیاس بزرگتر باشد—که با توجه به پراکندگی دستگاهها، قدمت ساختمانها و تعدد املاک رفاهی محتمل است—عدد میتواند به دهها هزار میلیارد تومان در سال نزدیک شود، خصوصاً وقتی هزینه انرژی، حفاظت و استهلاک تعمیریِ انباشته را لحاظ کنیم.
برای سنجش بزرگی این دامنه، کافی است آن را در کنار اعداد بودجه بگذاریم: در قانون بودجه ۱۴۰۳، منابع و مصارف کل کشور در سطح چند هزار همت (هزار میلیارد تومان) بسته شده و منابع عمومی نیز در مقیاسی بسیار بزرگ تعریف شده است. در چنین بودجهای، حتی ۱۰ همت هزینه پنهان سالانه (۱۰ هزار میلیارد تومان) برای املاک کمبازده، معادل بودجه یک برنامه عمرانی متوسط، یا هزینه سالانه چند سیاست حمایتی مشخص است—بدون اینکه خروجی عمومی قابل لمس تولید کند.
چرا هزینه املاک مازاد در حسابهای بودجهای قابل ردیابی نیست؟
مشکل اصلی اینجاست که هزینه املاک مازاد معمولاً در یک ردیف شفاف به نام هزینه نگهداری املاک مازاد نمینشیند. این هزینه در چندین ردیف خرد پخش میشود: تعمیر و نگهداری، خدمات، انرژی، حفاظت، هزینههای حقوقی، و حتی هزینههای نیروی انسانیِ پشتیبان. نتیجه آن است که مجلس و افکار عمومی، به جای دیدن هزینه کل مالکیت، فقط ریزههزینهها را میبینند و مسئله به سطح انضباط اداری تقلیل پیدا میکند نه اقتصاد دارایی.
از سوی دیگر، انگیزههای درونسازمانی علیه اعلام مازاد عمل میکند: ملک برای دستگاه، قدرت چانهزنی، امکان توسعه تشکیلات، رفاه مدیریتی و حتی ذخیره ریسک محسوب میشود. وقتی مازاد اعلام شود، دارایی از کنترل دستگاه خارج میشود؛ بنابراین اگر نظام انگیزشی (پاداش/تنبیه) و معیارهای استاندارد فضای اداری و نرخ اشغال، سختگیرانه نباشد، مازاد روی کاغذ کوچک میماند و در واقعیت بزرگ.
در همین چارچوب است که اهمیت سامانههای یکپارچه مانند سادا نوین برجسته میشود: ارزش چنین سامانهای فقط در شمارش ملک نیست، در ایجاد امکان راستیآزمایی، کاهش تعارض مالکیت، کاهش جعل و تصرف، و فراهم کردن بستر تصمیمگیری اقتصادی درباره نگهداری یا واگذاری است. اما حتی بهترین سامانه هم بدون قاعدههای شفافِ استاندارد بهرهبرداری (مثلاً مترمربع/نفر و نرخ اشغال)، نمیتواند بیش از استاندارد بودن را بهصورت خودکار به هزینه تبدیل کند.
در پاسخ به این پرسش، اهمیت سامانههای یکپارچه مانند سادا نوین برجسته میشود: ارزش چنین سامانهای فقط در شمارش ملک نیست، در ایجاد امکان راستیآزمایی، کاهش تعارض مالکیت، کاهش جعل و تصرف، و فراهم کردن بستر تصمیمگیری اقتصادی درباره نگهداری یا واگذاری است.
نقطه سیاستی: مولدسازی، اجارهداری حرفهای یا کوچکسازی دولت؟
سؤال املاک مازاد چقدر هزینه دارد یک پاسخ واحد ندارد، چون پاسخ واقعی تابع انتخاب سیاستی است. سه مسیر اصلی پیشروی دولت وجود دارد:
مسیر اول، مولدسازی از طریق فروش یا مشارکت: سریعترین راه برای حذف هزینه نگهداری و تبدیل دارایی به نقدینگی یا سرمایهگذاری. اما فروشِ عجولانه در بازار نامساعد، ریسک واگذاری زیر قیمت و از دست دادن داراییهای استراتژیک را بالا میبرد. ضمن اینکه تجربه نشان داده فرایندهای قیمتگذاری، تعیین کاربری و حلوفصل حقوقی، گلوگاه اصلی هستند.
مسیر دوم، اجارهداری و بهرهبرداری حرفهای: برای املاکی که فروش آنها از نظر امنیتی/حاکمیتی یا اقتصادی بهینه نیست، میتوان مدلهای اجارهداری حرفهای (با قراردادهای شفاف، نرخهای نزدیک به بازار، و نگهداری استاندارد) را پیاده کرد. مزیت این مسیر، حفظ مالکیت و کاهش هزینه فرصت است. عیب آن، نیاز به حکمرانی شرکتی، شفافیت اطلاعات و پرهیز از اجارههای غیررقابتی است.
مسیر سوم، کوچکسازی فضای اداری و استانداردسازی بهرهبرداری: این مسیر دقیقاً به بیش از استاندارد بودن پاسخ میدهد. اگر دولت استانداردهای مترمربع/نفر، استاندارد فضای پشتیبان، و استاندارد نرخ اشغال را در سطح ملی ابلاغ و پایش کند، بخشی از مازاد بدون فروش نیز آزاد میشود: ادغام واحدها، کار اشتراکی، انتقال به ساختمانهای کمهزینهتر، و حتی فروش یا اجاره بخشی از فضا در ساختمانهای فعال.
جمعبندی اینکه هزینه املاک مازاد یک عدد ثابت نیست؛ یک تابعِ حکمرانی است. تا وقتی مازاد واقعی اعلام نشود و هزینه کل مالکیت در یک داشبورد شفاف برای دولت، مجلس و نهادهای نظارتی قابل مشاهده نباشد، اعداد رسمی کوچک میمانند و هزینههای واقعی در لابهلای ردیفهای جاری پنهان.
نظر شما