بازار؛ گروه راه و مسکن: حبس زمین از یک سو و نبود تسهیلات مسکن باعث شده تا این روزها بخش خصوصی به سختی بتواند برای امرار معاش و آینده خود تصمیم به تولید مسکن بگیرد.
اگر چه سازمان ملی زمین و مسکن هر گونه احتکار زمین را رد می کند اما برخی از کارشناسان عنوان می کنند که اگر زمین هایی که در اختیار دولت است الحاق شود می توان به روزهای خوب ساخت و ساز امیدوار بود.
آمارها نشان می دهد که در بهار ۱۴۰۴ با کاهش ۲۳ درصدی پروانه‌های ساختمانی، افت ۲۰ درصدی واحدهای پیش‌بینی‌شده و سقوط ۳۳ درصدی زیربنای شروع‌شده مواجه هستیم
نکاتی که این روزها بخش مسکن با آن دست و پنجه نرم می کند این است که پروانه های ساختمانی به شکل قابل توجهی افت کرده است. آمارها نشان می دهد که در بهار ۱۴۰۴ با کاهش ۲۳ درصدی پروانه‌های ساختمانی، افت ۲۰ درصدی واحدهای پیش‌بینی‌شده و سقوط ۳۳ درصدی زیربنای شروع‌شده مواجه هستیم.
آمارها نشان می‌دهد بخش خصوصی نه به‌دلیل کمبود سرمایه بلکه به‌دلیل نبود زمین قابل ساخت از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده است. حال سوال این است آیا بهتر نیست دولت اجرای ماده ۵۰ را جدی بگیرد و آنرا حذف نکند.
مجید گودرزی کارشناس و سیاست‌گذار اقتصادی با اشاره به اینکه دولت با ایجاد انحصار عمدی در حوزه زمین تا حدودی عامل اصلی گرانی زمین و مسکن است می گوید: اگر این کمبود در حوزه زمین عمدی باشد باعث خواهد شد که هزینه معیشت برای خانوار ایرانی تا ۳۳ درصد افزایش پیدا کند.
ایران هجدهمین کشور پهناور دنیا است و اگر یک درصد زمین های کشور به ساخت و ساز اختصاص یابد به هر ایرانی ۱۹۴ متر زمین میرسد و از نظر بنده دولت ها عمداً کمبود عرضه زمین ایجاد می‌کنند
او معتقد است که ایران هجدهمین کشور پهناور دنیا است و اگر یک درصد زمین های کشور به ساخت و ساز اختصاص یابد به هر ایرانی ۱۹۴ متر زمین میرسد و از نظر بنده دولت ها عمداً کمبود عرضه زمین ایجاد می‌کنند.
کارشناسان بر این باور هستند که بازار مسکن در بدترین موقعیت یک دهه اخیر قرار دارد و در همین شرایط، داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد ساخت‌وساز در بهار ۱۴۰۴ سقوط کم‌سابقه‌ای را تجربه کرده است. بخش خصوصی عملاً از سرمایه‌گذاری کنار رفته و پروژه‌های جدید به پایین‌ترین سطح سال‌های اخیر رسیده‌اند.
این رکود و عدم ساخت مسکن شاید یکی از دلایل اصلی آن این است که زمین رسمی و قابل ساخت به بازار تزریق نمی‌شود. زیرا وزارت راه و شهرسازی همچنان اصرار دارد حجم وسیعی از زمین‌های دولتی را در وضعیت انباشت نگه دارد و هم‌زمان به‌دنبال کنار گذاشتن ماده ۵۰ برنامه هفتم است؛ ماده‌ای که تنها ابزار واقعی برای آزادسازی زمین و تحریک ساخت‌وساز در کشور به شمار می‌رود.
گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به سال گذشته ۲۲.۷ درصد کم شده، تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده ۱۹.۶ درصد افت کرده و مساحت زیربنای شروع‌شده بیش از ۳۳ درصد کاهش یافته است. این اعداد فقط ارقام خشک آماری نیستند؛ معنای آن ساده است: سرمایه‌گذاران و سازندگان کوچک و متوسط از بازار ساخت‌وساز کنار رفته‌اند.
این اتفاق نه به دلیل کمبود مصالح، نه به‌دلیل افزایش نرخ سود، و نه حتی به‌دلیل رکود تقاضاست. ریشه بحران جای دیگری است؛ زمین برای ساخت وجود ندارد یا اگر وجود دارد، در چرخه عرضه قرار نمی‌گیرد.
دولت بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین در محدوده و حریم شهرها دارد، اما آن را نه آزاد می‌کند، نه قیمت‌گذاری شفاف دارد و نه سازوکاری برای همکاری با بخش خصوصی ارائه می‌دهد. نتیجه چنین انحصاری، سقوط ساخت‌وساز و خروج بخش خصوصی از بازار است.
رکود ساخت‌وساز به وضعیت بحرانی رسیده، به نظر می رسد با اجرای ماده ۵۰ «قانونی که دقیقاً برای باز کردن قفل زمین نوشته شده» ساخت و ساز در مسیر مناسب خود حرکت خواهد کرد
در همین زمان که رکود ساخت‌وساز به وضعیت بحرانی رسیده، به نظر می رسد با اجرای ماده ۵۰ «قانونی که دقیقاً برای باز کردن قفل زمین نوشته شده» ساخت و ساز در مسیر مناسب خود حرکت خواهد کرد.
وقتی زمین وارد بازار نمی‌شود، بخش خصوصی نه می‌تواند قیمت‌گذاری کند، نه برنامه‌ریزی بلندمدت داشته باشد و نه ریسک ساخت‌وساز بپذیرد. زمین قابل ساخت، محور اقتصاد مسکن است، اما همین عنصر اصلی سال‌هاست در اختیار دولت و دستگاه‌های وابسته منجمد شده است.
ابراهیم نجفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این پرسش که آیا احتمال اجرای ماده ۵۰ وجد دارد؟ می گوید: بر اساس برنامه هفتم، باید حدود ۳۳۰ هزار هکتار به فضای سکونتگاه‌های کشور افزوده شود که این امر از طریق بازنگری در طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی روستایی قابل تحقق است. این ماده یکی از مهم‌ترین ظرفیت‌های قانونی برای توسعه شهرهای کوچک، متوسط و شهرک‌ها است.
او تاکید کرد: دولت باید بداند که حذف ماده ۵۰ به معنای تعطیلی کامل بخش مسکن در کشور است. کمیسیون عمران مجلس با قاطعیت در برابر چنین اقدامی خواهد ایستاد و اجازه نخواهد داد که امید مردم به خانه‌دار شدن از بین برود.
آمارهای مرکز آمار نشان می‌دهد افت ۲۰ تا ۳۳ درصدی در شاخص‌های ساخت‌وساز، دقیقاً زمانی رخ داده که حجم گسترده‌ای از زمین دولتی همچنان از چرخه تولید دور مانده است
آمارهای مرکز آمار نشان می‌دهد افت ۲۰ تا ۳۳ درصدی در شاخص‌های ساخت‌وساز، دقیقاً زمانی رخ داده که حجم گسترده‌ای از زمین دولتی همچنان از چرخه تولید دور مانده است.
در واقع، بخش خصوصی از بازار اخراج شده است. نه به‌دلیل ضعف مالی، بلکه به‌دلیل نداشتن دسترسی به زمین. در چنین شرایطی سرمایه‌گذار ترجیح می‌دهد به پروژه‌های کوچک و پراکنده یا حتی بازارهای غیرمولد برود تا اینکه وارد سازوکاری شود که دولت در آن عملاً زمین را احتکار اداری کرده است. اصرار وزارت راه و شهرسازی بر نگه‌داشتن زمین، شاید نقطه آغاز سقوط ساخت‌وساز و رشد بحران مسکن باشد.
منحل شدن کمیسیون مسکن در دولت را شاید یکی از نکات مهمی برای استارت ورود مشکل به بخش مسکن دانست، بنابراین عملکرد دولت در حوزه زمین و در کل در حوزه مسکن غیر قابل دفاع است و کارنامه‌ای وجود ندارد که بتوان از آن دفاع کرد.
بر خلاف ادعاهای مطرح‌شده درباره سختی اجرای ماده ۵۰، این ماده یکی از معدود احکام «قابل اجرا» در برنامه هفتم است. ماده ۵۰ بر پایه آزادسازی تدریجی ۳۳۰ هزار هکتار زمین دولتی طراحی شده و تأمین مالی خود را از ارزش افزوده زمین انجام می‌دهد؛ یعنی اجرای آن نیازمند بودجه عمومی یا تسهیلات سنگین بانکی نیست. قانون می‌گوید زمین وارد محدوده شود، ارزش‌افزوده ایجاد کند، و از همان محل، هزینه زیرساخت و آماده‌سازی پرداخت شود.
کارشناسان ماده ۵۰ را یک «سیاست خودتأمین» می‌دانند؛ سیاستی که اگر اجرا شود می‌تواند هزینه زمین را در ساخت‌وساز مردمی به‌شدت کاهش دهد و قیمت تمام‌شده مسکن را پایین بیاورد. اما دولت اکنون به‌جای اجرای همین قانون عملی، در مسیر کنار گذاشتن آن قرار گرفته و با طرح بهانه‌های محیط‌زیستی، آبی و اداری، اجرای ماده ۵۰ را متوقف نگاه داشته است.
نظر شما