بازار؛ گروه راه و مسکن: با توجه به افزایش چشمگیر قیمت مسکن، بسیاری از افراد به‌جای خرید خانه، به اجاره‌نشینی روی می‌آورند. در این شرایط، تنظیم یک قرارداد اجاره معتبر و قانونی که به‌روشنی حقوق موجر و مستاجر را مشخص کند، اهمیت ویژه‌ای دارد. به همین دلیل، قوانین متعددی برای ثبت اجاره ملک وجود دارد که آگاهی از آنها برای هر دو طرف قرارداد ضروری است. این قوانین نقش حیاتی در حفظ حقوق موجر و مستاجر ایفا کرده و می‌توانند از بروز بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی که ممکن است در روابط آنها پیش بیاید، جلوگیری کنند. اگر شما قصد دارید ملکی را اجاره کنید یا ملک خود را اجاره دهید، این مقاله به شما کمک خواهد کرد.
قانون موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶، به منظور تنظیم روابط بین موجر و مستاجر تصویب شده است. این قانون به تعیین حقوق و تکالیف هر یک از طرفین پرداخته و سعی دارد تا با ایجاد تعادل در این روابط، از حقوق مستاجران و موجران حمایت کند. بر اساس این قانون، موجر موظف است ملک را در شرایط مناسب و قابل استفاده به مستاجر تحویل دهد و همچنین مسئولیت تعمیرات اساسی و تأسیسات را بر عهده دارد.
از سوی دیگر، مستاجر نیز موظف است اجاره‌بها را به موقع پرداخت کند و از ملک به نحو مطلوب استفاده نماید. قانون همچنین به مسائل مربوط به تمدید قرارداد، تخلیه ملک و شرایط فسخ قرارداد اجاره پرداخته و چارچوب‌های قانونی مشخصی را برای حل اختلافات احتمالی بین طرفین تعیین کرده است. آگاهی از این قوانین برای هر دو طرف قرارداد اجاره و رهن ضروری است تا از بروز اختلافات و مشکلات قانونی جلوگیری شود. این مقاله به بررسی مهم‌ترین نکات و تغییرات قوانین موجر و مستاجر در سال ۱۴۰۳ می‌پردازد.
اعلام تمدید: مستاجر باید حداقل ۲ ماه قبل از پایان قرارداد، تمایل خود به تمدید را به مالک اطلاع دهد.
- محدودیت‌های افزایش اجاره بها
نرخ افزایش: شورای شهر یا وزارت راه و شهرسازی هر ساله نرخ مجاز افزایش اجاره بها را تعیین می‌کند. این نرخ معمولاً بر اساس شاخص‌های اقتصادی و نرخ تورم است.
موافقت طرفین: هر گونه افزایش اجاره بها باید با توافق طرفین انجام شود و مالکان نمی‌توانند به صورت یک‌جانبه مبلغ را افزایش دهند.
- حقوق و تعهدات مستاجران
عدم اخراج بدون دلیل: مالکان نمی‌توانند مستاجران را بدون دلیل موجه (مانند عدم پرداخت اجاره یا نقض شرایط قرارداد) اخراج کنند.
حق استفاده از ملک: مستاجران حق دارند از ملک اجاره‌ای به طور مناسب و بدون مزاحمت استفاده کنند.
- تعهدات مالکان
تعمیرات و نگهداری: مالکان موظفند ملک را در شرایط مناسب نگهداری کرده و تعمیرات ضروری را انجام دهند. این شامل تعمیرات اساسی مانند سیستم گرمایشی، برقی و لوله‌کشی می‌شود.
تحویل ملک: در زمان تحویل ملک به مستاجر، باید ملک در شرایط مناسب و قابل سکونت باشد.
- تنظیم قرارداد
قرارداد کتبی: تمامی قراردادهای اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده و شامل جزئیات مشخصی از جمله مبلغ اجاره، مدت زمان، شرایط خاص و تعهدات طرفین باشند. ، اجاره‌نامه‌های عادی دیگر هیچ‌گونه اعتبار قانونی ندارند و اگر به‌صورت دستی نوشته شوند و در سامانه املاک و مستغلات ثبت نشوند، آن اجاره‌نامه به‌عنوان سند رسمی محسوب نخواهد شد.
ثبت قرارداد: ثبت قرارداد در سامانه املاک و مستغلات می‌تواند به شفافیت و جلوگیری از اختلافات کمک کند.
- مراجع حل اختلاف
دعاوی اجاره: در صورت بروز اختلاف بین مستاجر و مالک، می‌توان به مراجع قضائی یا هیئت‌های حل اختلاف مراجعه کرد. این مراجع به بررسی و حل مشکلات مربوط به اجاره می‌پردازند.
این قانون به منظور حمایت از حقوق مستاجران و ایجاد توازن در بازار اجاره مسکن طراحی شده است و می‌تواند به کاهش تنش‌ها و اختلافات کمک کند. توجه داشته باشید که آگاهی از قوانین ذکر شده باعث می‌شود تا با دید بازتری به معامله بپردازید
نحوه تعیین اجاره‌بها
در استان‌هایی که نرخ تورم سالانه بیش از ۳۰ درصد است، شورای عالی مسکن موظف است به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، حداکثر میزان افزایش اجاره بهای مسکن و وام‌های مربوطه را برای شهرهای با جمعیت بالای ۱۰۰ هزار نفر و شهرهای جدید آن استان، بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم سالانه تعیین کند.
برای واحدهایی که در سال قبل از انعقاد قرارداد، کد رهگیری اجاره‌نامه نداشته‌اند، حداکثر اجاره این املاک معادل یکی از موارد زیر خواهد بود:
- اجاره بهای تعیین‌شده در ماده ۸ این قانون
- ۱۰ درصد بیشتر از ارزش اجاری مطابق با ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم
- هر کدام از موارد بالا بیشتر باشد.
اگر اجاره بهای توافق‌شده بین موجر و مستاجر کمتر از ارزش اجاری مندرج در ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم باشد، طرفین قرارداد نیازی به رعایت درصدهای مشخص‌شده در این ماده نخواهند داشت. همچنین، معافیت مالیات بر اجاره مسکونی یکی از مزایای مالکان است.
قانون پرداخت اجاره‌خانه
موعد پرداخت اجاره بهای مشاعات برج و به طور کلی اجاره بهای ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. این موعد به توافق میان موجر و مستاجر بستگی دارد و در قرارداد اجاره‌نامه مشخص می‌شود که آیا مبلغ اجاره در پایان ماه یا ابتدای ماه پرداخت شود. همچنین، اگر مستاجر در پرداخت اجاره تأخیر کند، مالک می‌تواند تا ۱۰ روز پس از موعد مقرر، این موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اجاره گزارش دهد.
اگر مستاجر در زمان معین اجاره بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده اجاره‌نامه اطلاع دهد. از طریق این دفترخانه، یک اجرائیه برای مستاجر ارسال می‌شود که شامل درخواست تخلیه یا وصول اجاره بها است. در این حالت، اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت کند، اجرائیه تخلیه متوقف خواهد شد؛ اما مالک می‌تواند با شکایت به دادگاه، درخواست تخلیه ملک را به دلیل تخلف مستاجر مطرح کند.
قانون جدید تمدید اجاره در سال ۱۴۰۴، تغییرات مهمی در رابطه با حقوق مستاجران و مالکان ایجاد کرده است. این قانون به منظور حمایت از مستاجران و ایجاد تعادل بیشتر در بازار اجاره مسکن تصویب شده است.
- مقررات مربوط به تمدید قرارداد
حق تمدید: مستاجران حق دارند که قرارداد اجاره خود را برای یک دوره مشخص (معمولاً یک سال) تمدید کنند، مگر اینکه مالک دلایل قانونی برای عدم تمدید داشته باشد. مقررات مربوط به تمدید قرارداد اجاره برای نخستین بار در کشور در شرایط شیوع بیماری کرونا تصویب گردید. با توجه به دشواری‌های اقتصادی که برای مردم پیش آمده بود، دولت در سال ۱۴۰۰ مصوبه‌ای تحت عنوان بند ۱ مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا صادر کرد که هدف آن حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی بود. این مصوبه به مستاجران اجازه می‌دهد تا درخواست تمدید اجاره را ارائه دهند و از افزایش نامناسب قیمت‌های اجاره جلوگیری شود.
بر اساس این مصوبه، میزان افزایش اجاره‌بها در شهرهای کوچک بین ۱۰ تا ۱۵ درصد و در شهرهای بزرگ بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تعیین شده است. همچنین، هیچ متن قانونی صریحی مبنی بر افزایش سی درصدی یا بیشتر وجود ندارد. پس از پایان دوره بیماری کرونا، شرایط به حالت قبل باز می‌گردد و موجر را نمی‌توان مجبور به تمدید قرارداد با مستاجر کرد.
نظر شما