بازار؛ گروه استان ها: مقررات ملی ساختمان در واقع شامل مجموعه ای از ضوابط اجرایی و حقوقی است که با هدف ایمن کردن، بهداشت، آسایش، بهره دهی مناسب و صرفه اقتصادی تدوین شده است. اگرچه شاید در ظاهر برخی از این قوانین و مقررات دست و پاگیر باشند و هزینه های ساخت و ساز را افزایش دهند، اما در نهایت موجب کاهش هزینه های نگهداری، کاهش مصرف انرژی، هزینه نوسازی و بازسازی و غیره می شود.
در همین رابطه با «وحید سپهری» عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان گلستان درباره موضوعاتی نظیر مجری ذیصلاح، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، تعرفه خدمات و غیره گفت و گو کردیم که مشروح آن را در ادامه می خوانید.
* ساختمان سازی توسط مجریان ذی صلاح چقدر از سوی سازندگان و حتی نظام مهندسی مورد توجه قرار می گیرد و اهمیت آن درک می شود؟
در نظام فنی اجرایی برای کارفرما یک پیمانکار تعیین و در کنار کارفرما مشاور تعریف می شود، در نظام مهندسی ساختمان هم مالک و مجموعه مهندسی تعریف شده که کار نظارت را انجام می دهند. قانون گذار مجری ذیصلاح را برای انجام اصولی فرایند ساخت تعیین کرده است.
طبق قوانین موجود، نظام مهندسی استان این حق را دارد که برای تنسیق حقوق مهندسان یک سری قوانین وضع کند
قانون نظام مهندسی ساختمان از سال ۷۴ در مجلس تصویب شد که قبل از آن هیچ قانونی وجود نداشت و سازندگان با توجه به توانایی مالی برای ساخت و ساز در این حیطه فعالیت می کردند. امروز همچنان بین این سازندگان و استفاده از مجری ذیصلاح تقابل وجود دارد. علی رغم اینکه تا حدود زیادی وجود مهندس ناظر، مهندس طراح، آزمایشگاه ژئوتکنیک و بتن مرسوم بوده اما مسئله استفاده از مجری ذیصلاح و فنی در استان و حتی در سطح کشور جا نیفتاده است. در بحث استفاده از مجری ذیصلاح با چالش مواجه هستیم چراکه تفکر سازنده این است که حضور مجری ذیصلاح در طول عملیات ساخت نیاز نیست و این تفکر همچنان تکرار و پیگیری می شود.
* مجریان ذیصلاح با چه چالش هایی مواجه هستند؟
برای مجری ذیصلاح جدول تعرفه ای ثابت در نظر گرفته نمی شود و صرفا حداکثر تا ۱۰ درصد هزینه ساخت برای آنان تعیین شده است، ضمن اینکه شرح خدمات مجری هم طبق قانون تا حدود زیادی منطبق بر شرح خدمات پیمانکار است در حال حاضر مجریان ذیصلاح در استان به ازای نظارت بر هر متر مربع از مساحت ساختمان کمتر از صد هزار تومان دریافت می کنند. این درحالی است که هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان در پایین ترین حد ممکن بالای ۱۰ میلیون تومان بوده که با این اوصاف سهم مجری از این مبلغ حدود یک درصد است. حتی این سهم به دلیل وجود رقابت در بازار گاها به ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان هم می رسد.
مسئولیت کار مجری ذیصلاح سنگین و مبلغ آن کم است، در استان گلستان یک ساختمان دست کم متری ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به فروش می رسد و مبلغی که مجری دریافت می کند قابل قیاس با این مبلغ نیست، از طرفی مجری دستمزد خود را با تاخیر در طی چند مرحله دریافت می کند این در حالی است که مالک بعد از ساخت با سودی چند برابر ساختمان را به فروش می رساند. تمام این مسائل سبب دلزدگی مجریان شده و روی کیفیت کار آنان تاثیر می گذارد.
ممکن است در انجام کار بین مجری و سرمایه گذار یا مالک مساحمه وجود داشته باشد که این موضوع باید مورد پایش و رصد قرار گیرد، البته در تمام صنف ها افرادی وجود دارند که علی رغم وجدان کاری سهل انگاری انجام می دهند و ممکن است سود مالی باعث شود در انجام وظیفه قصور کنند اما در مجموع حضور مجری در فرایند ساخت و ساز منجر به بهبود کیفیت می شود.
* انبوه سازان معتقدند سازمان نظام مهندسی بر خلاف قانون قراردادی را با سازندگان منعقد کرده و مالکان را ملزم به پرداخت ۴۰ درصد پیش پرداخت و پنج درصد حق سازمان نظام مهندسی می کند. نظر شما در این خصوص چیست؟
طبق قوانین موجود، نظام مهندسی استان این حق را دارد که در جهت تنسیق حقوق مهندسان یک سری قوانین وضع کند، از طرفی سقف ۱۰ درصدی برای تعرفه مجریان ذیصلاح در نظر گرفته شده است. برخی معتقدند نظام مهندسی حق ندارد قیمت تعیین کند در صورتی که همین شرایط برای مهندسان طراح وجود دارد و هر سال یک جدول تعرفه خدمات توسط شورای مرکزی ابلاغ می شود.
موضوع ماده ۱۰۰ بسیار چالش زا است و بایستی مراجع بالادست فکر اساسی به حال ساختمان هایی که با این روش ساخته می شوند، کنند
نظام مهندسی علی رغم اینکه می توانست یکطرفه بسیاری از کارها را انجام دهد اما با توجه به تعاملی که با راه و شهرسازی، معاونت عمرانی استانداری و انجمن سازندگان مسکن داشت مسیری را در پیش گرفته تا احقاق حق مجریان ذیصلاح هم در آن دیده شود. موضوع مجریان ذیصلاح در محاق مانده بود و از جایی باید شروع میشد. قبول داریم شروع آن عالی، کامل و صحیح نبوده است اما به مرور زمان نقص ها پایش، بررسی و رفع می شود.
* بیش از ۸۰ درصد درآمد شهرداری ها از طریق عوارض ساخت و ساز تامین می شود. کیفیت ساختمان ها در ماده ۱۰۰ با چالش مواجه است. نظر شما در این خصوص چیست؟
موضوع ماده ۱۰۰ بسیار چالش زا است و بایستی مراجع بالادست فکر اساسی به حال ساختمان هایی که با این روش ساخته می شوند، کنند. در برخی موارد مالک اقدام به ساخت و ساز کرده اما شهرداری طبق ضوابط نمی تواند مجوز با تعداد طبقات مد نظر مالک را صادر کند. طبق قانون زمانی که هنوز تخلفی صورت نگرفته شهرداری ها نمی توانند اقدامی انجام دهند، از طرفی نمی توانند بر خلاف قانون مجوز طبقات اضافه را هم صادر کنند لذا برگه ضابطه قانونی از سوی شهرداری صادر می شود.
مالک طراحی سازه ای و سایر موارد را مطابق مفاد مندرج در برگه ضابطه انجام می دهد، به تایید سازمان نظام مهندسی می رساند و در نهایت شروع عملیات را دریافت می کند. در ادامه، زمان بروز تخلف مالک به شهرداری مراجعه کرده و سیکل مربوط به ماده ۱۰۰ آغاز می شود. در شرایطی که درصدی از اسکلت ساخته شده نقشه محاسبات محلی از اعراب ندارد لذا فوندانسیون و ستون ها جوابگوی طبقات نیست. تاسیسات قابلیت اصلاح دارد اما در سازه و اسکلت قابلیت اصلاح وجود ندارد. اجازه دادن به مالک برای پیشبرد نقشه اصلی خلاف قانون بوده لذا شاید تنها راه این باشد که مراجع ذی صلاح اجازه انجام چنین اقدامی را صادر نکنند.
*وضعیت ساخت و ساز و آینده بازار مسکن را چگونه پیش بینی می کنید؟
در چند سال اخیر قیمت مصالح در کنار هزینه های نیروی انسانی و عوارض شهرداری رشد چند برابری داشته و همین موضوع زمینه ساز افزایش قیمت تمام شده ساختمان شده است، از طرفی نبود ثبات در قیمت های بالا هم گلایه های سازندگان را در پی داشته است.
امروزه تعداد معدودی قادر به خرید خانه هستند، در نتیجه چشم انداز ساخت و ساز با رکود مواجه است و رونق سابق را ندارد
اگر ملکی ساخته می شود باید خریداری هم وجود داشته باشد تا شاهد رونق این صنعت باشیم اما اگر یکی از این موارد وجود نداشته باشد با افزایش قیمت یا رکود مواجه می شویم. در گذشته افراد با سطح درآمد معمولی و عموما کارمندان می توانستند با دریافت تسهیلات خانه دار شوند اما حالا به واسطه افزایش قیمت ها وسع مالی خریداران کاهش پیدا کرده است و تعداد معدودی قادر به خرید خانه هستند، در نتیجه چشم انداز ساخت و ساز با رکود مواجه است و رونق سابق را ندارد.
* در حال حاضر چه خدماتی به صورت آنلاین در سازمان نظام مهندسی ساختمان گلستان ارائه می شود ؟
با توجه به پیشرفت تکنولوژی و گسترش زیرساخت های انفورماتیک، هیئت مدیره نظام مهندسی ساختمان در گلستان بنا را بر بهبود و گسترش و تسهیل امور برای مالکان و همکاران گذاشته است. طی چند سال اخیر ارجاع توزیع کار نظارتی از طریق سامانه «آفاق» انجام می شود، همچنین مهندسان برای شرکت در دوره های ارتقای پایه نیاز نیست مراجعه حضوری داشته باشند و می توانند وجه خود را از طریق همین سامانه پرداخت کنند، پیگیری صدور گواهینامه الکترونیکی یکی دیگر از خدمات الکترونیکی نظام مهندسی است، همچنین افراد می توانند بدون مراجعه حضوری نامه درخواست خود را به صورت الکترونیکی در سامانه فراگستر ثبت و شماره ثبت و کد رهگیری را دریافت کنند.
در حال حاضر ارتباط با شهرداری گرگان از طریق سامانه آفاق و سامانه صفارایانه انجام می شود اما این امکان در سایر شهرداری های استان وجود ندارد. همچنین قرار است به زودی کار کنترل نقشه نیز به صورت الکترونیکی انجام شود و فایل تایید شده در اختیار ناظر، شهرداری، مجری و پیمانکار قرار گیرد.
* نحوه تعامل سازمان نظام مهندسی ساختمان با سایر دستگاه ها از جمله شهرداری و راه و شهرسازی چگونه است؟
قطعا بدون تعامل کار پیش نمی رود. به عنوان مثال مصوبات دو سال اخیر تحت عنوان هیئت چهار نفره (نظام مهندسی، راه و شهرسازی، شهرداری و معاونت امور عمرانی استانداری) برای تعرفه مهندسان انجام شده است، همچنین در بحث چالش مجریان ذیصلاح هیچگاه یک طرفه عمل نکردیم. تلاش کردیم نظرات دستگاه های دیگر را هم جویا شویم و در طی مسیر با شنیدن نظرات این دستگاه ها مسیر را اصلاح کنیم.
* رعایت مقررات ملی ساختمان چقدر در ساخت و سازها تاثیر گذار است؟
نخستین بار قانون نظام مهندسی ساختمان در سال ۷۴ به پیشنهاد هیئت وزیران در مجلس به تصویب رسید و پیش از آن ساخت و سازها با شیوه استادکاری انجام میشد که نتیجه این نوع از ساخت و سازها در زلزله های بویین زهرا، رودبار و منجیل، قائنات و بم که با تلفات و خسارات سنگینی همراه بود دیده شد، اما از سال ۷۴ به این نتیجه رسیدند که برای احداث بنا باید طراحی انجام شود و حالا مباحث بتن، فولاد، فوندانسیون و غیره و همچنین مقررات ملی ساختمان جا افتاده است و در استان حرکت رو به رشدی در این زمینه داشته ایم.
* آیا تعرفه سازمان نظام مهندسی ساختمان عادلانه است؟
درآمد درصد بالایی از مهندسان در استان و کشور تنها متکی به فعالیت های مهندسی بوده و این درآمد نیازمند پویا بودن صنعت ساختمان سازی است، از طرفی درآمد مهندسان تابع تعرفه ای است که به ازای هر متر مربع دریافت می کنند. تعرفه مهندسی ابتدای هر سال توسط شورای مرکزی بر اساس نرخ تمام شده هر متر مربع بنا که وزارت راه و شهرسازی اعلام می کند محاسبه می شود اما دولت در این زمینه سیاست یک بام و دو هوا را در پیش گرفته است و دو نرخ را در این زمینه اعلام می کند، یک نرخ اعلام شده مربوط به نهضت ملی ساخت مسکن است که بیش از ده تا ۱۲ میلیون اعلام شده و نرخی که برای تعیین تعرفه خدمات مهندسی در نظر گرفته می شود پایین تر از این عدد بوده و گلایه مهندسان را در پی داشته است.
از زمان اعلام تعرفه از سوی شورای مرکزی تا ابلاغ رسمی آن، چندین ماه طول می کشد. ما در استان گلستان با همراهی شهرداری، راه و شهرسازی، معاونت عمرانی استانداری در قالب یک هیئت چهار نفره تا زمان ابلاغ نرخ جدید افزایش نرخ ۲۰ درصدی را اعلام می کنیم تا مهندسان ضرر کمتری را متحمل شوند اما این اقدام در سایر استان ها انجام نمی شود.
نظر شما