«تسهیلات مسکن» نمایش سیاسی!

بابک رحیمیان-بازار؛ اخیراً بانک مسکن در حالی از افزایش ۱۰۰ درصدی وام خرید مسکن برای خانوارهای دارای چهار فرزند به مبلغ حداکثر ۲ میلیارد تومان و با اقساط ماهیانه حدود ۳۵ میلیون تومانی خبرداده که معلوم نیست مخاطب این وام کدام دهک درآمدی است و یک خانواده ۶ نفره دارای چهار فرزند چگونه می تواند زیر بار اقساط این وام برود؟

جالب اینجاست که دریافت کننده این تسهیلات به ازای دریافت دو میلیارد تومان تسهیلات باید در مجموع رقمی معادل ۹ میلیارد و ۷۸۰ میلیون تومان به بانک بازپرداخت کند!

برای دریافت سقف دو میلیاردی وام مسکن البته به خرید سه‌هزار و ۸۴۰ برگه اوراق حق تقدم نیاز دارید که قیمت اوراق تسهیلات مسکن فعلا حدود ۱۰۰ هزار تومان است و لذا متقاضیان باید حدود ۳۸۵ میلیون تومان نیز برای خرید اوراق تسهیلات مسکن هزینه بپردازد و این یعنی اینکه در عمل یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان پول دست شما را می گیرد.

نگاهی اجمالی به قیمت مسکن در مشهد مقدس نشان می دهد که با رقم یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی در حالی که قیمت یک متر آپارتمان در مناطق متوسط شهری از متری ۴۵ میلیون تومان آغاز می شود حتی هزینه خرید یک آپارتمان ۴۰ متری را نیز تامین نمی کند حال اگر تصمیم بگیرید که این رقم را برای خرید آپارتمان در تهران هزینه کنید باید به متراژ های کمتر از ۲۰ متر و در حد یک اتاق اندیشید!

بر همگان آشکار است تسهیلات و اقساطی که برای اعطای این وام درنظر گرفته شده ازعهده خانواده‌ها خارج است و حتی طبقات متوسط جامعه توان استفاده از آن را ندارند لذا احتمالا این وام را بیشتر افرادی دریافت خواهند کرد که به‌دنبال تقاضای سرمایه هستند و در این میان از اهرم وام بهره می گیرند.

ازآنجاکه دولت در طی سال‌های گذشته نتوانسته مسکن موردنیاز جامعه را تأمین کند لذا با بکارگیری اهرم های مختلف سعی کرده تا افکار عمومی را به گونه ای به سمت خود جلب کند که لجام این بازار آشفته و قیمت های سرکش را در دست دارد اما شواهد نشان می دهد که در این مسیر توفیق چندانی نداشته است.

به هر ترتیب به نظر حقیر این تسهیلات با این روش پرداخت برای گروه‌های کم درآمد که در حال حاضر حقوق آن ها از ۱۲ میلیون تومان تجاوز نمی کند، افزایش مالک‌نشینی را به‌دنبال ندارد و تنها یک شوآف سیاسی است.

برنامه های نمایشی

ازآنجاکه دولت های گذشته در طی سال‌های گذشته نتوانستند مشکل مسکن را حل کنند لذا با بکارگیری اهرم های مختلف سعی می کنند تا با بازی با افکار عمومی چنان جلوه دهند که لجام این بازار آشفته و قیمت های سرکش را در دست دارند اما شواهد نشان می دهد که در این مسیر توفیق چندانی نداشته است.

دریافت مالیات از خانه های خالی و یا اجرای برنامه نظارت بر اجاره و قیمت مسکن در سال گذشته و امسال نیز یکی دیگر از برنامه های نمایشی مسئولان برای مفید نشان دادن اقدامات آن ها در عرصه مسکن بود.

مسئولان در طی دو سال گذشته با اعلام این قانون که موجران فقط حق افزایش ۲۵ درصد اجاره بهاء را دارند سعی کردند تا با این روش از قیمت های لجام گسیخته جلوگیری کنند اما پر واضح است که با وجود تبلیغات گسترده اما توفیق چندانی در اجرای این طرح نداشتند و نرخ اجاره هم چنان با دهن کجی به این دست قوانین به بالاترین حد ممکن رسید و بیش از ۱۳۰ درصد امسال افزایش یافت.

البته پیش‌از این نیز طرح‌های مشابهی مانند ممنوعیت اعلام نرخ‌ها در سایت‌ها برای جلوگیری از تورم و افزایش قیمت مسکن از طرف دولت شاهد بودیم و یا سایر اقدامات که بعضا به تعطیلی و برخورد چندین مشاور املاک منجر شده است که هیچ کدام اثر بازدارنده ای در قیمت مسکن نداشته است.

سود بانک ها

چنانچه بانک‌ها وامی با سود ۲۳ درصد و با بهره مرکب ۴۰ درصد به‌مردم بپردازند و تورم ۵۰ درصد باشد عملاً بانک متضرر خواهد شد به‌همین منظور بانک‌ها برای اینکه ضرر را حداقلی کنند، زمان پرداخت تسهیلات را کاهش می‌دهند و یا به‌گونه‌ای وام را اعطا می‌کنند که بتوانند املاکی را که این‌گونه ساخته و یا خریداری شده‌اند را مصادره کنند و این خود منبع درآمدی برای بانک‌هاست.

با وجود اینکه بانک ها اعلام کرده اند که فقط ۲۳ درصد بابت اعطای این تسهیلات سود می گیرند اما نرخ سود مؤثر این تسهیلات با احتساب خرید حدود ۳۸۰ میلیون تومان اوراق به‌مراتب بسیار بالاتر از ۲۳ درصد است البته بسیاری از افراد دارای تمکن مالی بر این باورند از آنجایی‌که شتاب تورم بازار مسکن حدود ۳۰ درصد بالاتر از میانگین شتاب تورم عمومی است لذا بعد از چند سال، ارزش مسکن خریداری شده با این وام از کل مبلغ وام و سود متعلقه بیشتر خواهد شد.

ترکیب مستاجران

طبق آخرین آمار جمعیتی از مناطق مختلف شهر مشهد حدود ۵۵.۵ درصد خانواده‌های مشهدی مستأجر هستند البته این مربوط به سال ۱۳۹۵ است و تا حالا احتمالا سهم این اجاره نشین‌ها بیشتر هم شده است.

متاسفانه ساخت و ساز درایران توسط بخش خصوصی انجام می شود و دولت هیچ کنترلی ندارد،نکته مهمی که وجود دارد این است که دولت ها در مرحله سیاستگذاری مسکن بسیار ضعیف عمل کرده اند یا بهتر بگویم چیزی به عنوان سیاستگذاری مسکن در ایران در طی ۴ دهه گذشته وجود نداشته است!

یکی از موارد درخور توجه در نقشه جمعیتی مشهد، این است که در مناطق کم برخوردار، تعداد اجاره نشین‌ها بیشتر از کسانی است که در ملک شخصی خود ساکن هستند.

به طور مثال نسبت مالکیت در منطقه یک و محلاتی مانند احمدآباد، سجاد، فلسطین، ملاصدرا که جزو مناطق برخوردار مشهد به حساب می‌آیند ۵۴.۳ درصد اما همین نسبت در منطقه ۵ و محلاتی مانند کال قره خان، سرخس ۳۹.۶ درصد است. این آمار نشان می‌دهد که مستأجربودن چگونه فشار هزینه‌ها را در خانواده‌های کم برخوردار مشهدی بیشتر می‌کند.

تورم در دولت های گذشته

تورم در حوزه مسکن را البته نباید به یک دولت نسبت داد زیرا در دولت های گذشته نیز با تلاطم های بسیاری همراه بوده است به طور مثال در دولت هاشمی تورم عمومی به طور متوسط سالانه حدود ۲۹ درصد بود و در همین دوره نیز با ۳۰ درصد تورم ملکی روبرو بودیم.

با وجود اینکه در دولت اول خاتمی متوسط تورم به ۱۵ درصد رسید و در چهار سال دوم این عدد به ۱۳ درصد کاهش یافت اما میانگین تورم سالانه مسکن ۲۱ درصد بودو لذا قیمت واقعی مسکن در دولت اول اصلاحات ۲۲ درصد و در دولت دوم ۳۱ درصد افزایش یافت.

شاید طلایی ترین اقدام در حوزه مسکن را باید به ریاست جمهوری احمدی نژاد ربط داد که با اجرای طرح مسکن مهر سعی در مهار این تورم گرفت اما شعار مسکن ارزان به هر دلیلی چندان محقق نشد.

هر چند در دولت نخست احمدی‌نژاد رشد واقعی قیمت مسکن حدود ۶۰ درصد بود، اما در دولت دوم شاهد کاهش هزینه نسبی مسکن بودیم و رشد واقعی قیمت ملک به منفی ۶ درصد رسید.

با آمدن روحانی و توافق برجام و رفع تحریم‌ها رکورد کمترین تورم بعد از انقلاب ۵۷ شکسته شد به طوری که در دولت یازدهم تورم سالانه به متوسط حدود ۱۰ درصد رسید و تورم ملکی هم در این دوره تنها سالی ۹ درصد بود اما دیری نپائید که از ابتدای ۹۷ با خروج یک جانبه ترامپ از برجام و بازگشت تحریم‌ها تا سال ۱۴۰۰ به طور متوسط سالانه ۳۸ درصد تورم را تجربه کردیم و رشد قیمت مسکن تهران هم به میانگین سالی ۵۹ درصد رسید.

در این دوره قیمت واقعی مسکن نزدیک به ۸۰ درصد افزایش یافت تا بحران مسکن عمیق‌تر شود و مردم هم در خرید ملک هر روز بیش از گذشته ناتوان تر شوند.

چه باید کرد؟

باید قبول کنیم که نظام بانکی در این راستا تاکنون بسیار ضعیف عمل کرده است و لذا مقدار وام‌هایی که به مردم اعطا می شود تناسبی با قیمت های واقعی ندارد و دردی از مردم را دوا نمی کند این درحالی است که خارج از ایران تسهیلات بانکی تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد.

متاسفانه ساخت و ساز درایران توسط بخش خصوصی انجام می شود و دولت هیچ کنترلی ندارد.ن کته مهمی که وجود دارد این است که دولت ها در مرحله سیاستگذاری مسکن بسیار ضعیف عمل کرده اند یا بهتر بگویم چیزی به عنوان سیاستگذاری مسکن در ایران در طی ۴ دهه گذشته وجود نداشته است!

اگرچه در ابتدای فعالیت دولت سیزدهم شعارهایی مبنی بر نهضت ساخت مسکن یا احداث یک‌میلیون واحد مسکونی اعلام شد اما حالا با گذشت زمان مسجل شده است که بخشی از این تصمیمات دور از واقعیت و به نوعی «شوآف سیاسی» است.

در حال حاضر مسکن در قله قیمتی خود ایستاده و نقطه توقفی هم برای آن نمی‌توان قائل بود از سوی دیگر کاهش روزافزون ارزش پول ملی باعث روانه شدن تقاضای سرمایه‌ای به این بخش شده که این مورد خود می‌تواند مقدمه‌ای دیگر بر بروز بحران در این بازار مولد باشد.

بازار مسکن را نمی‌توان فارغ از اقتصاد کلان دانست؛ در نتیجه تنها راه نجات این بازار را می‌توان در حل مشکلات اقتصاد کلان جست‌وجو کرد.