اکبر محمودی؛ بازار: رکود بازار مسکن این روزها باعث شده تا قیمت مسکن در برخی از نقاط تهران بنا به گفته مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی کاهش یابد. اگر چه این کاهش قیمت را املاکی ها به نوعی به منزله تخفیف می دانند اما وزیر راه و شهرسازی معتقد است که کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی مسکن در برخی نقاط تهران رخ داده است و این روند کاهش قیمت ادامه خواهد داشت.
اگر چه اکثر کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر کاهش قیمت مسکن تاکید دارند اما روند کاهشی آن را بعید می دانند. چرا که معتقد هستند قیمت انواع مصالح ساختمانی و نهاده های تولید مسکن رو به افزایش است بنابراین نمی توان به کاهش قیمت تمام شده و در نهایت قیمت نهایی مسکن امیدوار بود.
گزارش جدید مرکز آمار نشان داد که تورم نقطه ای مسکن حدود یک درصد کاهش داشته و این آمار می تواند تا حدودی نقطه قوتی برای مصرف کننده های واقعی باشد. هر چند هنوز به اعتقاد برخی از فعالان بازار مسکن و کارشناسان اقتصاد مسکن، قدرت خرید مسکن در شهرهای بزرگ به شدت در دو سال گذشته افت داشته است.
فردین یزدانی که در دولت یازدهم و دوازدهم نویسنده طرح جامع مسکن بود معتقد است که کاهش قیمت مسکن نمی تواند ادامه پیدا کند چرا که قیمت انواع مصالح ساختمانی افزایش چشمگیری داشته است.
او معتقد است که اگر وزارت راه و شهرسازی معتقد است قیمت مسکن کاهش یافته است از انتشار گزارش مرکز آمار و بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار مسکن جلوگیری نکند.
متن کامل گفتگوی خبرنگار خبرگزاری بازار با «فردین یزدانی» نویسنده طرح جامع مسکن و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن را با هم می خوانیم:
* چند هفته ای است که گفته می شود قیمت مسکن کاهش داشته است و اخیرا هم وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است که قیمت مسکن در تهران ۱۰ تا ۱۵ درصد افت کرده است؟
در مورد اظهارات مقامات مسئول وزارت راه و شهرسازی و مقام ارشد این وزارتخانه باید اعلام کنم که اگر قیمت مسکن کاهش یافته است چرا آمار معاملات مسکن منتشر نمی شود. آخرین آماری که در مورد بخش مسکن و جزئیات ماهانه آن منتشر شد به آذر ماه پارسال برمی گردد. پس اگر کاهش قیمت مسکن حقیقت دارد به نظر بنده باید این گزارش از سوی بانک مرکزی و مرکز امار منتشر شود چرا که می تواند یک امتیاز محسوب شود.
در خصوص ادامه روند کاهش قیمت مسکن سوال این است که آیا روند رشد قیمت مصالح ساختمانی متوقف شده است؟ با قاطعیت در مورد رشد برخی اقلام مصالح ساختمانی باید عرض کنم که قیمت ابزار و یراق آلات در چند هفته گذشته تا ۶۰ درصد رشد داشته است
* اما نکته اینجاست که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است تلاش می کنیم روند کاهش قیمت مسکن ادامه یابد؟
در خصوص ادامه روند کاهش قیمت مسکن سوال این است که آیا روند رشد قیمت مصالح ساختمانی متوقف شده است؟ با قاطعیت در مورد رشد برخی اقلام مصالح ساختمانی باید عرض کنم که قیمت ابزار و یراق آلات در چند هفته گذشته تا ۶۰ درصد رشد داشته است. وقتی قیمت مصالح ساختمانی افزایش می یابد چطور انتظار دارید که قیمت تمام شده مسکن و قیمت نهایی مسکن افزایش نیابد؟ به اعتقاد بنده در این اظهارات نوعی توهم خود خواسته باشد که وضعیت بازار مسکن و بخش مسکن خوب است.
* در مورد وضعیت این روزهای بازار مسکن چه تحلیلی دارید؟ واقعیت بازار مسکن چیست؟
در مورد بازار مسکن واقعیت این است که بازار مسکن به شدت دچار رکود است. البته قدرت خرید مسکن هم پایین است. وقتی بازار مسکن دچار رکود می شود که این روزها شدت زیادی دارد معاملات مسکن هم کاهش می یابد. پس افت معاملات مسکن در نهایت کاهش اندک قیمت را به دلیل پایین بودن قدرت خرید متقاضیان در پی خواهد داشت. اما در مورد رشد قیمت مسکن در سال های گذشته و یا دهه اخیر اگر بخواهیم صحبت کنیم که ببینیم دلایل این رشد چه بوده و اینکه این رشد قیمت چرا رخ داده است. قطعا بدانید که رشد قیمت مسکن فقط به موضوع داخلی خود بخش مسکن وابسته نبوده است.
رشد قیمت مسکن به دلایل متعددی مثل رشد نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی از یک سو و از سوی دیگر رشد قیمت تمام شده مسکن بستگی دارد. البته پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن مربوط به امروز و دیروز نیست
* رشد قیمت مسکن به چه مواردی وابسته است؟
رشد قیمت مسکن به دلایل متعددی مثل رشد نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی از یک سو و از سوی دیگر رشد قیمت تمام شده مسکن بستگی دارد. البته پایین بودن قدرت خرید متقاضیان مسکن مربوط به امروز و دیروز نیست. در برخی سال های دهه ۹۰ هم اگر دقت کنیم اگر رشد قیمت مسکن داشتیم برخی اقدامات و تسهیلات تا حدودی می توانست قدرت خرید متقاضیان را بالا ببرد. سوال این است در حال حاضر کدام تسهیلات می تواند با این اقساط بالا قدرت خرید متقاضیان را بالا ببرد. پس نمی توان انتظار داشت که خریداران مسکن به راحتی وارد بازار شوند.
اگر قیمت مسکن تا ۲۰ درصد کاهش دارد سوال این است که چرا از گزارش ماهانه مسکن توسط بانک مرکزی و مرکز آمار خودداری می شود؟ پس اگر افت قیمت واقعیت دارد باید این آمار منتشر شود
* پس کاهش قیمت مسکن در این چند هفته گذشته رخ داده است؟
اگر قیمت مسکن تا ۲۰ درصد کاهش دارد سوال این است که چرا از گزارش ماهانه مسکن توسط بانک مرکزی و مرکز آمار خودداری می شود؟ پس اگر افت قیمت واقعیت دارد باید این آمار منتشر شود. اما در مورد روند کاهش قیمت مسکن هم باید اعلام کنم که نمی توان انتظار داشت که قیمت اقلام ساختمانی رشد کند اما قیمت نهایی مسکن افت کند.
در طرج چامع مسکن ۹۰۰ هزار مسکن را با تخریب و نوسازی و ساخت مسکن جدید پیش بینی کرده بودیم. در آن روزها در طرح جامع مسکن گفته بودیم که ۵۵۰ هزار مسکن جدید احداث شود که این عدد را بالا گرفته بودیم. البته این آمار محقق شد
* در دهه ۹۰ و طی چند سال به عنوان نویسنده طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی فعالیت داشتید؟ اتفاقا در آن طرح پیش بینی شده بود که سالانه باید ۹۰۰ هزار مسکن احداث شود. اما قبول دارید که هیچگاه به این میزان از تولید نرسیدیم؟
در خصوص طرح جامع مسکن و پیش بینی ها در مورد ساخت مسکن باید عرض کنم که ۹۰۰ هزار مسکن مورد بحث را با تخریب و نوسازی و ساخت مسکن جدید پیش بینی کرده بودیم. در آن روزها در طرح جامع مسکن گفته بودیم که ۵۵۰ هزار مسکن جدید احداث شود که این عدد را بالا گرفته بودیم. البته این آمار محقق شد.
در طرح جامع مسکن پیش بینی کرده بودیم که تا سال ۱۴۰۵ ساخت ۹۰۰ هزار مسکن در سال محقق شود. جدای از بحث تقاضای موثر گفتیم که این عدد نیاز بالقوه است
* این پیش بینی تا سال چند باید محقق می شد؟
در طرح جامع مسکن پیش بینی کرده بودیم که تا سال ۱۴۰۵ ساخت ۹۰۰ هزار مسکن در سال محقق شود. جدای از بحث تقاضای موثر گفتیم که این عدد نیاز بالقوه است. در آن سال ها عدد ۴۰۰ هزار مسکن شهری و روستایی محقق شد اما عدد پیش بینی شده برای تخریب و نوسازی در طرح جامع مسکن محقق نشد.
* دلیل خاصی داشت که تخریب و نوسازی محقق نشد؟
به هر حال عدد تخریب و نوسازی که در طرح جامع مسکن پیش بینی شده بود نیازمند رشد اقتصادی و توانمندی مردم بود. به هر جال سه سناریو برای رشد اقتصادی پیش بینی شده بود که اولین آن رشد اقتصادی ۳ تا ۵ درصد بود. در خوشبینانه ترین حالت ۷ درصد بود که با توجه به وضعیت برجام می توانستیم به رشد اقتصادی ۵ درصد برسیم اما عملا از سال ۹۶ این موضوع رخ نداد. به هر حال مشکل بخش مسکن مربوط به سمت تقاضای موثر است و نباید در ساخت و ساز جستجو کرد.
نظر شما