بازار؛ گروه راه و مسکن: یکی از شیوه‌های برون رفت از بحران تأمین مسکن برای اقشار فرودست، کنترل و مداخله دولت در مواقع شکست بازار، است. شکست بازار در شرایط مختلفی اتفاق می‌افتد. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های آن، برهم خوردن بازار عرضه و تقاضا و استفاده سودجویانه، انحصارگرایانه و بورس بازی است. یکی از شیوه‌های مؤثر و مطلوب دولتها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن، استفاده از ابزارهای مالیاتی است. از میان شیوه‌های مرسوم مالیات بر املاک، مالیات بر عایدی املاک در ایران نادیده گرفته شده است. اما سوال این است که چرا ایرانی ها در طی سال های گذشته به خصوص در دهه ۸۰ و ۹۰ تقاضای سرمایه ای برای مسکن رشد قابل ملاحظه ای نسبت به دهه ۵۰ و ۶۰ پیدا کرده است.
در فاصله زمانی ۱۰ ساله دو سرشماری گذشته( ۹۵-۸۵) نزدیک به ۶۶ درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. این درحالی است که در بازه دو سرشماری ۵۵ تا ۶۵ نزدیک به ۸۰ درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است. این آمار نشان می دهد که رشد قیمت مسکن و جهش گونه در دهه ۸۰ و ۹۰ باعث شد تا مردم و متقاضیان مسکن مسکن را یک کالای سرمایه ای برای خود در نظر بگیرند.
نرخ رشد قیمت در دورههای بلندمدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد؛ به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۵ معادل ۱۶.۹ درصد بوده، اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی ۲۴.۷ درصد است
ازسوی دیگر نرخ رشد قیمت در دورههای بلندمدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد؛ به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۵ معادل ۱۶.۹ درصد بوده، اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی ۲۴.۷ درصد است.
همچنین طبق داده‌های وزارت راه و شهرسازی، در طی یک دوره ۲۵ساله( ۷۱ تا ۹۴) در شهر تهران، بهای زمین ۱۲۸ برابر و مسکن ۸۸ برابر و اجاره بهای مسکن، ۱۰۶ برابر افزایش داشته است؛ این درحالی است که طی این مدت شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی ۶۷ برابرشده است.
ازسوی دیگر بر اساس آمار مالیات املاک و مستغلات ایران ۸/. درصد از کل درآمدهای مالیاتی و تنها ۰۴. درصد از کل تولید ناخالص داخلی بوده که نسبت به کشورهای دیگر بسیار پایین است. برای مثال سهم مالیات بر املاک از کل مالیاتها در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی ۵.۴درصد و در ایالات متحده ۱۲.۴ درصد است.
نکته قابل توجه اینکه زمین محدود و غیرقابل تولید است و خرید و فروش و سوداگری زمین و مسکن یک وجه آشکار فعالیت‌های نا مولد است و با این اقدام تنها سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر می‌شود.
تجربه کشورها در اعمال مالیات بر عایدی املاک
تجربه اکثر کشورها نشان می‌دهد که اعمال «مالیات بر عایدی املاک» به عنوان یکی از راهکارهای مؤثر در این زمینه مستلزم لحاظ کردن معیارها و ملاحظاتی همچون تورم، زمان بین دو معامله، ارزش ملک، درآمد و عایدی افراد موقعیت مکانی و سیاست‌های آمایشی، تأهل و حمایت از خانواده، اقشار فرودست، ملک مصرفی، هزینه های نگهداری و تعمیرات ساختمان، شیوه ارزش‌گذاری، تابعیت افراد و هزینه‌های نقل و انتقال است.
اما مرکز پژوهش های مجلس در تازه ترین گزارش خود متذکر شده است که با عنایت به اینکه مدیریت شهری نقشی اساسی در ثبات، توسعه و عمران شهرها دارد، از این رو توفیق در این زمینه ایجاب می‌کند تا شرایطی فراهم شود که ضمن اعطای اختیار و مسئولیت، توانایی تأمین منابع مالی پایدار و مشارکت عمومی شهروندان را نیز داشته باشد. مداقه در تجارب موفق جهانی نشان می‌دهد، در اغلب موارد مدیریت شهری در قالب یک سیستم ویژه و نسبتاً مستقل تعریف می‌شود.
تحولات جهانی طی دهه‌های اخیر همگام با گرایش دولتها به واگذاری امور محلی به نهادهای منطقه‌ای و محلی، سبب شده تا در فقدان مدیریت یکپارچه شهری، نابسامانی، ناهماهنگی، اتلاف منابع اعم از انسانی و مادی و بالاخره نارضایتی فزاینده شهروندان گریزناپذیر باشد.
به‌گونه ای که با وجود قدمت نسبتاً طولانی شکل‌گیری شهرداری و همچنین سابقه بالای وضع قوانین اداره شهرها، درحال حاضر شاهد پراکندگی مدیریت و تقسیم وظایف شهرداری‌ها در بین نهادهای متعدد دخیل در امر مدیریت شهری هستیم. دراین میان افزون بر ۳۹ درصد وظایفی که پیشتر براساس قانون شهرداری برعهده این نهاد گذاشته شده بود، از شهرداری‌ها سلب و به دیگر ادارات و سازمانهای دولتی و نهادهای عمومی واگذار شده است .
به عبارت دیگر از بین ۵ رسته وظایف مقرر شده (رفاه اجتماعی، خدمات عمومی، بهداشتی، عمرانی و نظارتی – حفاظتی) امروزه تنها ۲ گروه امور عمرانی و خدمات عمومی توسط شهرداری‌ها صورت می‌گیرد؛ درحالی که عناصر رسمی نظام مدیریت شهری در برگیرنده ۶ حوزه اصلی شامل کنترل و نظارت فنی، تأمین بودجه و اعتبارات مالی، تأمین و ارائه زیرساخت‌های شهری، تأمین و ارائه خدمات عمومی ،تأمین زمین و احداث بنا و انجام خدمات شهری است که امید می‌رود با ایجاد زیرساخت‌های قانونی مدیریت یکپارچه شهری و بازنگری در جایگاه دولت و تحول ساختاری آن در ارتباط با مدیریت شهری، تا پایان دوره اجرای برنامه هفتم توسعه در سال ۱۴۰۴ و متعاقب آن گسترش دایره فعالیت شهرداری‌ها همراه با تقویت و توسعه شوراهای اسلامی، تا سال ۱۴۱۰ زمینه فعالیت جدی سازمانهای مردم‌نهاد و اجتماع محور و تبدیل مدیریت شهری به یک نهاد فرابخشی محقق شود.
از آنجایی که شهرنشینی به سرعت بالایی در کشورهای درحال توسعه ازجمله ایران رو به افزایش است ،امروزه جوامع شهری با چالش‌های مختلفی ازجمله چالش‌های جمعیتی، آمایشی، اجتماعی، اقتصادی و محیط زیست مواجه هستند.
این گزارش مرکز پژوهش ها، تغییرات صورت گرفته در حوزه مسکن و شهرسازی قبل و پس از انقلاب اسلامی را مورد توجه و بررسی قرار داده است. تحولات جمعیتی در ایران در دوره پس از انقلاب اسلامی قابل توجه بوده و این تغییرات جمعیتی بدونشک بر تقاضای مسکن تأثیرگذار بوده است.
در این دوران تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی هر دو افزایش قابل توجهی داشته اما با کوچکتر شدن بعد خانوار (خانوارهای کم جمعیت تر) نسبت به پیش از انقلاب تعداد خانوار نسبت به جمعیت با سرعت و شدت بیشتری افزایش یافته است.
در این میان شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در طی دورههای مختلف کاهش یافته که نشان از افزایش تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در این دوران دارد، اما این شاخص که در حالت ایده‌آل برابر با یک است (یک واحد مسکونی به ازای هر خانوار) تاکنون محقق نشده است و با شاخص ۱.۰۶ در سال ۹۵ در کشور می‌توان گفت حدود ۶ درصد از واحدهای مسکونی بیش از یک خانوار را در خود اسکان داده‌اند.
از طرفی ساختمان‌های غیرمستحکم در بافت فرسوده شهرها و روستاها نیازمند بازسازی هستند و به رغم برنامه‌ها و تکالیف متعدد تعیین شده طی دورههای مختلف در رابطه با بازآفرینی شهری همچنان بافت فرسوده محل سکونت درصد قابل توجهی از هموطنانمان را تشکیل می‌دهد.
سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت حاشیه‌ای شهرها و کلانشهرها باافزایش شکاف طبقاتی و فاصله گرفتن قیمت مسکن از استطاعت خانوار همچنان مأمن اقشار کم درآمدو محروم جامعه هستند و رشد آنها بدون تردید تبعات اجتماعی و اقتصادی ناخوشایندی به دنبال خواهد داشت.
با وجود اینکه درصد تملک مسکن در ایران در میان بسیاری از کشورها نسبت بالایی (حدود ۶۵ تا ۷۰) است، اما در سالهای اخیر نسبت اجاره‌نشینی با سرعت بالایی به‌خصوص در کلانشهرها ( نرخ ۴۲ درصدی در کلانشهر تهران در سال ۹۸) درحال افزایش است که ناشی از افزایش سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار و گسترش فقر است و آسیب‌های مخصوص خود را برای جامعه به دنبال خواهد داشت.
بنابراین می‌توان گفت با وجود بهبود قابل توجه روند تغییرات مسکن پس از انقلاب همچنان وضعیت مسکن در کشور با حالت مطلوب فاصله دارد و نیازمند رسیدگی مهم و تدابیر اثرگذار است.
بخش مسکن به نحوی است که اقشار متوسط و پردرآمد بیشتر نیاز به سیاست‌های هدایتی دارند و اقشار کم درآمد نیاز به سیاست‌های حمایتی. این درحالی است که اغلب سیاست‌ها همواره به سمت گروه‌های پردرآمد است و اقشار کم درآمد مغفول می‌مانند.
وضع سیاست‌ها و اتخاذ برنامه‌های مقطعی دقیق متناسب با مشکلات موجود در هر دوره تحت لوای یک سیاست و برنامه کلان با افق بلندمدت با هدف تأمین مسکن در شأن خانوار ایرانی و رفع محرومیت و ایجاد عدالت اجتماعی در بهره‌مندی از مسکن درخور سکونت با استفاده از تمام ابزارها، ظرفیت‌ها و توانمندی‌های کشور ضرورت دارد . قوانین مالیاتی روز به روز عرصه را بر فعالیت‌های حرفه‌ای تولیدکنندگان واقعی مسکن تنگ کرده است.
نظر شما