رفتار دلار با بازار ملک؛ مسکن دیر از خواب بیدار می شود!

بازار؛ گروه راه و مسکن: روزهای حساس بازار ارز از یک سو و تغییرات نرخ تورم به واسطه این نوسانات نشان می دهد تورم در ماههای آینده می تواند چالش اساسی برای دولت و مردم ایجاد کند. اگر چه تغییرات در راس ریاست بانک مرکزی دو روز است که پالس های مثبتی به بازار ارز داده و تا حدودی این بازار را آرام کرده است اما به گفته کارشناسان اقتصادی تغییر رئیس کل بانک مرکزی تنها تا چند هفته می تواند تاثیر مثبتی داشته باشد و نباید انتظار معجزه داشت.

کامران ندری کارشناس اقتصادی می گوید: تغییر رئیس کل بانک مرکزی در این شرایط می تواند تا حدودی از شدت وخامت بازار ارز کم کند اما نمی توانیم انتظار معجزه داشته باشیم.

او می گوید: شخصیت روسای بانک مرکزی می تواند در مدیریت اقتصاد تاثیرگذار باشد اما این موضوع در ایران زیاد تاثیرگذار نیست. زیرا اقتصاد ایران با مشکلات ساختاری زیادی مواجه است و عوامل متعددی چون تحریم ها، رشد بالای نقدینگی، مداخلات دستوری در قیمت گذاری، انحصار شدید بنگاههای تولیدی ، رشد پایین اقتصادی، نرخ تورم و انتظارات تورمی بالا در نرخ ارز تاثیرگذار است.

اما تورم دو هفته اخیر در حوزه ارز و طلا و حتی بالا رفتن قیمت خودرو این تصور را در اذهان ایجاد می کند که آیا بازار مسکن و نهاده های تولید از چه زمانی اقدام به استارت گرانی خواهند کرد. این گرانی را اگر چه برخی از آگاهان و فعالان بازار فعلا نمی پذیرند و اعلام می کنند که بازار مسکن کشش گران شدن را ندارد اما برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن می گویند که قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده چرا که تاثیر پذیری مسکن از تورم و بازارهای موازی بسیار دیرتر از کالاهای دیگر خواهد بود.

داوود بیگی نژاد پژوهشگر حوزه مسکن با تاکید بر اینکه علیرغم افزایش قیمت مسکن هنوز این بخش از رشد قیمت جا مانده است به خبرنگار خبرگزاری بازار می گوید: مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها یک بازار سرمایه گذاری است و می توان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایه ای است. مدت طولانی است که تلاش می کنیم بازار مسکن را در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی کنیم. در صورتیکه در باور مردم ایران این قسمت از بازار نه تنها مصرفی نیست بلکه سرمایه گذاری است.

یک انباشت تقاضا داریم که نتوانستیم پاسخگو باشیم و اینکه بعد از کرونا بازارهای موازی روند زندگی از قبل از کرونا و بعد از کرونا متفاوت شد. تنها چیزی که می توانیم بگوییم ثابت مانده است، مسکن است که باید نسبت به احداث آن اقدام شود

وی با اشاره به اینکه توصیه ما به متقاضیان مسکن این است که در بازارهایی مثل دلار و سکه که برای حاکمیت ایجاد دردسر کند وارد نشوند چرا که باید بپذیریم که بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن به عنوان بازار سرمایه گذاری محسوب می شود ادامه داد: ما یک انباشت تقاضا داریم که نتوانستیم پاسخگو باشیم و اینکه بعد از کرونا بازارهای موازی روند زندگی از قبل از کرونا و بعد از کرونا متفاوت شد. تنها چیزی که می توانیم بگوییم ثابت مانده است، مسکن است که باید نسبت به احداث آن اقدام شود.

بیگی نژاد در پاسخ به این پرسش که با این حساب می توان پذیرفت که مسکن هنوز از رشد نرخ دلار و بازار ارز تاثیر نگرفته است؟ گفت: مسکن به دلیل دیر نقد شوندگی، سرمایه زیادی برای ورود به آن بخش می طلبد. اگر بخواهیم در سبد خانوار سهم بندی کنیم که در این تورم فزاینده نمی توانیم این سهم بندی را انجام دهیم و بعد اعلام کنیم که این میزان سهم در سبد خانوار چقدر است. پس به دلیل دیر نقدشوندگی، مسکن دیرتر از سایر بازارهای موازی شروع به گران شدن می کند.

یکی از بازارهای جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده ها ندارد. چون واقعیت نکته منفی این موضوع این است که علیرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است مردم می دانند که این بازار که می خواهد شروع به حرکت کند

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: یکی از بازارهای جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده ها ندارد. چون واقعیت نکته منفی این موضوع این است که علیرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است. مردم می دانند این بازار که می خواهد شروع به حرکت کند. در سال های قبل مردم خواهان خرید مسکن و علاقمند به سرمایه گذاری می شدند اما امروز مردم به دلیل کاهش قدرت خرید مشاهده گر هستند. چرا که قیمت ها به قدری افزایش یافته و قدرت خرید کاهش دارد که مردم توانایی خرید ندارند.

نوسانات بازار ارز در چند هفته گذشته به همین منظور این روزها سوال بسیاری از افراد این است که آیا مسکن نیز از آنچه امروز قیمت دارد گران تر می شود؟ حتی اگر که قیمت مسکن افزایش بالاتر از توان و قدرت خرید متقاضیان داشته باشد؟

بارها و بارها کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید کرده اند که به دلیل قدرت پایین خرید متقاضیان، خرید و فروش مسکن در رکود به سر می برد و به همین منظور اغلب انبوه سازان رغبتی برای ساخت و ساز ندارند و همین موضوع موجب عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در طی سال های گذشته تاکنون شده است.

«ایرج رهبر» عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان مسکن کشور در پاسخ به این سئوال که وضعیت این روزهای مسکن به تبعیت از روند صعودی نرخ دلار چگونه است؟ تاکید کرد: حوزه مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد و موتور محرک اقتصاد است پس هر تغییری می تواند در این بخش در اقتصاد کلان کشور و بازار مسکن خواهد داشت.

هر چند این روزها بازار مسکن نسبت به تورم و رشد نرخ دلار افزایش قیمت نداشته است و حتی عقب تر از تورم حرکت کرده است اما باید پذیرفت که مسکن هم گران خواهد شد

وی افزود: باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که تورم موجود در کشور شاید دیرتر از سایر بخش ها و کالاها اما به مراتب از آنجایی که سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد بر آن تاثیرگذار خواهد بود. باید تاکید کنم که هر چند این روزها بازار مسکن نسبت به تورم و رشد نرخ دلار افزایش قیمت نداشته است و حتی عقب تر از تورم حرکت کرده است اما باید پذیرفت که مسکن هم گران خواهد شد.

عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان مسکن با تاکید بر اینکه نمی توان گفت که قیمت مسکن بیشتر از نرخ های فعلی افزایش قیمت خواهد داشت زیرا اگر ظرفیت و توان خرید متقاضیان اجازه می داد، حتما نرخ های مسکن نیز افزایش پیدا می کرد ادامه داد: قدرت خرید متقاضیان مسکن به دلیل نبود تسهیلات بانکی و حمایتی بیشتر از این ها نیست که بخواهند وارد بازار مسکن شوند. پس این متقاضیان نمی توانند در مقابل افزایش قیمت مسکن هماهنگ با تورم وارد بازار مسکن شوند.

اگر روند نزولی دلار بعد از رشد بیش از حد نرخ دلار که پیش بینی می شود رخ دهد ایجاد شود باز هم قدرت خرید مردم در این بازار نمی تواند همگام با تورم پیشروی کند چرا که قیمت مسکن به دلیل همان بالا بودن سهم خود در سبد خانوار همواره قیمت های بالا را حفظ خواهد کرد

رهبر در پاسخ به این پرسش که به نظر می رسد برخی تغییرات در بازار ارز تاثیرگذار خواهد بود و نرخ ها تا حدودی نزولی خواهد شد؟ ادامه داد: اگر روند نزولی دلار بعد از رشد بیش از حد نرخ دلار که پیش بینی می شود رخ دهد ایجاد شود باز هم قدرت خرید مردم در این بازار نمی تواند همگام با تورم پیشروی کند چرا که قیمت مسکن به دلیل همان بالا بودن سهم خود در سبد خانوار همواره قیمت های بالا را حفظ خواهد کرد.

وی تاکید کرد: زمانی می توانیم به ثبات قیمت مسکن امیدوار باشیم که تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا ایجاد شده باشد. هر چقدر تولید مسکن و عرضه تقویت و افزایش یابد امکان دسترسی به ثبات قیمت مسکن نیز بیشتر خواهد شد.

او معتقد است که احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما اینکه بگوییم قیمت مسکن در ماه های آتی همگام با تورم پیش خواهد رفت، اینطور نیست و این انتظار نمی رود.

رشد اندک قیمت مسکن در تهران در ماه آبان و اعلام آن از سوی بانک مرکزی نشان می دهد که هنوز در آن ماه این نوسانات نرخ ارز بر روی قیمت مسکن تاثیر نگذاشته بود. به هر صورت وقتی دلار گران می شود نهاده های تولید مسکن نیز تحت تاثیر قرار می گیرند

از سوی دیگر فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان نیز در خصوص اینکه دلار و نوسانات نرخ ارز تا چه حد می تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟ گفت: رشد اندک قیمت مسکن در تهران در ماه آبان و اعلام آن از سوی بانک مرکزی نشان می دهد که هنوز در آن ماه این نوسانات نرخ ارز بر روی قیمت مسکن تاثیر نگذاشته بود. به هر صورت وقتی دلار گران می شود نهاده های تولید مسکن نیز تحت تاثیر قرار می گیرند.

وی ادامه می دهد: رشد نهاده های تولید مسکن در ماههای آینده قطعا بر روند ساخت و ساز و قیمت تمام شده مسکن تاثیر خواهد گذاشت. بخواهیم نخواهیم نرخ ارز بر تمام کالاها و به خصوص مسکن تاثیر می گذارد. اما این تاثیرگذاری در مسکن دیرتر از سایر کالاها خواهد بود.

بانک مرکزی گزارش «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۱» منتشر و اعلام کرد: تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آبان ماه سال ۱۴۰۱، به ۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۴۷.۸ و ماه مشابه سال قبل ۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.

متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در آبان ماه امسال از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بوده که از افزایش ۶.۸ درصدی نسبت به ماه قبل را نشان می‌دهد.

اصطلاحی در بازار مسکن از سوی فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک مطرح می شود که می گویند: تا زمانی که دلار در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد کالاهای مربوط به ساخت و ساز آرام و به دور از تغییرات قیمتی هستند اما به محض اینکه دلار سودای رشد قیمت پیدا می کند ابتدا نهاده های تولید مسکن، افزایش قیمت به خود می گیرند. اما بعد از مدتی می بینیم که هنوز واحدهای نوساز گران نشده اند، واحدهای قدیمی زودتر به این تغییرات دلار واکنش نشان می دهند.

حال به نظر می‌رسد در این چند ماه گذشته بیشترین تاثیر قیمت ملک از سمت رشد نرخ ارز بوده است تا کمبود تولید. پس اگر نهاده‌های ساختمانی در ماه دی ماه با نوسانات شدید مواجه شوند باید منتظر رشد قیمت مسکن نوساز و حتی واحدهای مسکونی قدیمی در ماهها و روزهای پایانی سال باشیم.