عارف اصفهانی؛ بازار: اکنون بازار مسکن اصفهان در شرایط روانی پیچیده ای است و به قولی از نفس افتاده است، محسوس‌ترین تاثیر جهش قیمت مسکن در طول دو سال اخیر، کاهش معاملات خرید و فروش مسکن به دلیل کاهش توان مالی متقاضیان مسکن بوده است؛ متقاضیانی که امیدوار بودند خانه دار می شوند و حالا با بالا رفتن قیمت ارز و قیمت های صعودی مسکن عطای مسکن دار شدن را به لقایش بخشیده اند.
رشد ۹۰۰ درصدی قیمت مصالح از سال گذشته تا کنون باعث شده که پاسخی در برابر تقاضا نباشد و عرضه و تقاضا در ترازوی ناعدالتی قرار گیرد؛ در عین حال نبود سیاست‌های حمایتی و تسهیلات برای بالارفتن قدرت خرید باعث شد تا فاصله قدرت خرید مسکن بیش از پیش افزایش یابد.
در حال حاضر اگر خریداری هم باشد به سمت خانه های کوچک معروف به خانه کبریتی می رود و عطش بازار اصفهان به خانه‌های ۵۰ تا ۱۰۰ متری است.
فاصله زیاد بین عرضه و تقاضا
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان در گفت و گو با بازار در ارتباط با وضعیت امروز بازار مسکن در اصفهان در پاسخ به این سوال که چرا قیمت مسکن در اصفهان به این شکل بالا رفته است، گفت: با وجود اینکه آزادسازی یارانه‌ها در برخی کالاهای اساسی اثری بر روی بازار مسکن نداشته است، اما دلیل افزایش قیمت در بازار مسکن مربوط به کاهش ارزش پول ملی و فاصله زیاد بین عرضه و تقاضا مسکن است.
رسول جهانگیری، با اشاره به اینکه اکنون بازار مسکن در حالت رکود تورمی به سر می برد، اظهار داشت: با وجود اینکه قیمت مسکن با افزایش بی سابقه ای روبرو است اما از لحاظ خرید و فروش دچار مشکل است و بلاتکلیف مانده است.
وی افزود: این رکود باعث شده که در قیمت های رهن و اجاره اثرات زیادی ببینیم تا جایی که با افزایش رهن و اجاره و با کاهش خرید و فروش مسکن در اصفهان روبرو هستیم.
برای رفع نیاز جامعه به مسکن، لازم است هرساله یک میلیون مسکن احداث شود و یک میلیون منزل مسکونی نیز بازسازی شود. اگر بتوان ساخت و ساز مسکن را متناسب با نیاز جامعه افزایش داد به طبع آن نیاز جامعه برطرف خواهد شد
به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، راه‌حل بیرون رفت از رکود در حوزه مسکن، تولید مسکن در کشور است، در حال حاضر نیاز جامعه ساخت یک میلیون مسکن در هر سال است. اکنون نیز در کشور نزدیک به ۲۶ تا ۲۷ میلیون خانوار وجود دارند و به همین تعداد منزل مسکونی در کشور وجود دارد. برای رفع نیاز جامعه به مسکن، لازم است هر ساله یک میلیون مسکن احداث شود و یک میلیون منزل مسکونی نیز بازسازی شود. اگر بتوان ساخت و ساز مسکن را متناسب با نیاز جامعه افزایش داد به طبع آن نیاز جامعه برطرف خواهد شد.
جهانگیری ادامه داد: در حال حاضر نیاز اصلی جامعه ساخت آپارتمان‌های در حد انبوه با متراژ ۵۰ تا ۱۰۰ متر زیربنا است تا به این وسیله فاصله بین عرضه و تقاضا و قیمت بازار مسکن کنترل شود و از افزایش سرسام‌آور رهن و اجاره نیز جلوگیری به عمل آید.
وی ادامه می دهد: در این مسیر بزرگ‌ترین اقدامی که دولت در جهت رفع مشکلات حوزه مسکن می‌تواند انجام دهد تسهیل شرایط برای بخش خصوصی در حوزه مسکن است. البته سرمایه‌گذاران بخش خصوصی هم نباید با سلیقه شخصی اقدام به ساخت خانه‌های لاکچری و خانه‌هایی با متراژ ۲۰۰ تا ۳۰۰متر به بالا کنندکه با ذائقه مصرف کننده و نیاز جامعه سازگار نباشد.
تمام اینها در حالی اتفاق افتاده است که اکنون دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که مالکان آن مایل نیستند به بازار فروش وارد شود.
مسکن مهر نیز مرهم بی خانمانی نشد
علی مرادی، کارشناس بازار مسکن در اصفهان در گفت و گو با بازار با بیان اینکه مهم‌ترین راه حل فعلی بازار مسکن، افزایش تولید و عرضه از یک سو و توانمندسازی اقشار متوسط به پایین از سوی دیگر است اعتقاد دارد که مسکن مهر استخوانی بود که دولت دهم، لای زخم بی خانمان های جامعه ایران گذاشت و با عملکرد ضعیف مدیران دولت جدید این زخم در حال چرک کردن است.
وی با اشاره به مسکن های مهر در فولادشهر اصفهان افزود: حتی مسکن مهر هم نتوانست دردی بر درمان بی خانمانی باشد و خانه های بی استانداردی که در حاشیه شهر اصفهان ساخته شدند جز انبوهی ساختمان های فرسوده در آینده نخواهند بود، چرا که مسکن مهر به جای خانه دار کردن طبقه ضعیف به خانه دوم و سوم افراد متمکن تبدیل شده است و قیمت های مسکن مهر بدون نظارت بالا رفته است.
کارشناس بازار مسکن در اصفهان تاکید کرد: افزایش قیمت ساختمان به دو صورت انجام می شود؛ اول اینکه حالت مستقیم دارد که هزینه اضافه تری است که سازنده از خریدار می گیرد و شامل افزایش قیمت مصالح خدمات مهندسی و بیمه ساختمان و ... است که تاثیر زیادی بر روی قیمت ساختمان می گذارد و تفاوت فاحشی را بین قیمت آپارتمان با زمین به وجود می آورد.
وی اضافه کرد: دومین عامل گرانی است که ناشی از اثرات تورمی است و ارتباط مستقیمی به اصل آپارتمان و یارانه ها ندارد، بلکه به اقتصاد کلان و نقدینگی های سرگردان بازمی گردد که به سمت مسکن آمده است و این نقدینگی اثرات تورمی در پی داشته و این مساله قیمت ها را غیر منطقی می کند.
بهرامی با بیان اینکه متاسفانه با افزایش تقاضا بازار دلال بازی و بورس بازی هم پررنگ تر می شود، تاکید کرد: باید توجه کرد که مسکن، نیاز اساسی خانواده‌ها بوده و بازار مسکن همچون زنجیره ای به هم متصل است، به نحوی که عوامل موثر در قیمت مسکن در هر جایی، با شدت و ضعف، نشان می دهد که تقاضا زیاد شده است یا خیر.
وی ادامه داد: مشکل اصلی، اقتصاد بیمار ماست که گاهی دیده می شود در جاهایی که حتی حاشیه شهر محسوب می شود، گروهی که سرمایه های عظیمی دارند، اقدام به سرمایه گذاری کرده و افزایش قیمت بازار را به این مناطق سوق می دهند و باعث گرانی مسکن در این مناطق می شوند.
شکاف ۲۰ برابری قیمت مسکن در نقاط مختلف اصفهان
کارشناس بازار مسکن تصریح می کند: اکنون در حالی بازار مسکن اصفهان در بلاتکلیفی محض به سر می برد که رصد این بازار شکاف قیمت‌ها در گران‌ترین نقطه اصفهان تقریبا ۲۰ تا ۳۰ برابر ارزان‌ترین نقطه این کلانشهر است. اختلاف‌شدید قیمت مسکن در سطح مناطق ۱۵گانه اصفهان اگر چه نابرابری درآمد و هزینه خانوارها را می‌رساند، اما در مقابل، احتمال صاحبخانه شدن متقاضیان محله‌های بالای‌شهر را در مناطق پایین‌تر، به‌صورت تصاعدی افزایش می‌دهد؛ به طوری که مثلا با نصف قدرت خرید مسکن مناطق جنوبی، می‌توان در مرکز و شمال شهر صاحبخانه شد.
به واسطه همان بلاتکلیفی که در بازار مسکن اصفهان موج می زند و سردرگمی که هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه مشاهده می شود؛ در بازار پاییزی مسکن اصفهان با اتفاق روشنی مواجه نیستیم
وی افزود: به واسطه همان بلاتکلیفی که در بازار مسکن اصفهان موج می زند و سردرگمی که هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه مشاهده می شود؛ در بازار پاییزی مسکن اصفهان با اتفاق روشنی مواجه نیستیم. جالب اینکه این موضوع در میان سازنده ها و مالکان واحدهای مسکونی نوساز نیز به خوبی مشهود است و آنها منتظر رسیدن به امکان پیش‌بینی چشم‌انداز نسبتا مشخص از آینده پیش‌روی بازار مسکن هستند و به همین علت بازار از جنب‌وجوش محسوسی برخوردار نیست.
آپارتمان های میلیاردی
طبق اطلاعات مرکز آمار ایران، در تابستان سال ۹۹، متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۱۱۳ هزار و ۶۲۲ ریال با میانگین ۱۱۳ متر مربع و متوسط عمر بنای ۱۲ سال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۴.۵۸ در افزایش داشته است؛ افزایش قیمتی که سبب شد تا امکان خرید در بازار مسکن برای دهک‌های پایین و متوسط، بسیار سخت شده یا شاید اصلا وجود نداشته باشد. این قیمت ها البته در سال جاری تغییرات محسوسی داشت به شکلی که خرید آپارتمان در اصفهان ممکن است از گران‌ترین محله‌های پایتخت هزینه بیشتری داشته باشد.
در محله شیخ صدوق اصفهان که یکی از مناطق اعیان‌نشین این شهر است، آپارتمان نوساز را متری ۱۰۰ میلیون تومان آگهی کرده‌اند، انباری، آسانسور و پارکینگ بخشی از امکانات این واحد معرفی شده است. یا مثلا واحد ۱۹۴ متری را در محله چهارباغ ۱۶ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان یعنی متری ۸۷ میلیون تومان آگهی کرده‌اند.
سه سال از سن بنای این واحد می‌گذرد و با امکانات کامل مثل آسانسور، انباری و پارکینگ فروخته می‌شود. فروشنده دیگری در محله مهرآباد اصفهان آپارتمان دوخوابه ۱۰۰ متری را ۵.۶ میلیارد تومان می‌فروشد. در محله عاشق‌آباد که یکی از محله های پایین شهر اصفهان محسوب می شود یک واحد ۷۰ متری را ۹۲۰ میلیون تومان می‌فروشند، یعنی تقریبا متری ۱۳ میلیون تومان، این واحد با پارکینگ و انباری فروخته می‌شود، اما با وجود قرار گرفتن در طبقه دوم، آسانسور ندارد.
به گفته یک کارشناس مسکن اگر نوسانات قیمت مسکن را طی سال های مختلف همراه با نوسانات تورم رسم کنیم مشاهده خواهیم کرد که نوسانات قیمت مسکن بیش از نوسانات تورم است، یعنی در یک جاهایی افزایش قیمت بالاتر از تورم داریم و کاهش قیمت مسکن نیز بیشتر از کاهش تورم است.
امید شریفی، معتقد است که رشد قیمت بازار مسکن بیشتر یا کمتر صرفا براساس دخالت دولت نیست. به گفته این کارشناس، در بازار ارز، دولت منابع ارزی داشته و در طی سالهای مختلف این را کنترل کرده و سعی کرد ثابت نگه دارد اما در خصوص مسکن قدرت دخالت دولت کمتر است چون عرضه و تقاضای مسکن در دست دولت نیست.
حباب قیمتی در دست دلالان
این کارشناس از یک حباب قیمتی می گوید که دلالان به آن دامن می زنند. به این معنا که وقتی از افزایش قیمت مسکن که به دلیل افزایش تقاضا یا کمبود عرضه نیست و صرفاً بحث انتظارات نسبت به آینده قیمت مسکن است، صحبت می شود، این موضوع باعث افزایش تقاضای سفته بازان شده و به نوعی حباب قیمتی تشکیل می شود و این حباب می تواند در بازار ارز، در بازار مسکن و هر دارایی دیگر شکل بگیرد.
حسن محتشم، کارشناس دیگری است که می گوید: بازار مسکن همیشه فراز و فرود داشته و به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها بین سالهای ۹۷ تا ۹۹ امسال نیز مثل دو سال گذشته انتظار می‌رفت با یک رکود نسبی مواجه شویم و بازار مسکن کمتر از نرخ تورم رشد کند. اما در هفت ماهه اول سال جاری قیمت مسکن در اصفهان حدود ۲۵درصد افزایش یافت که غیرمنتظره بود.
به گفته این کارشناس در شهریور و مهرماه روند افزایش قیمت ها تا حد زیادی کاهش پیدا کرد و بازار به لحاظ تعداد معاملات و رشد قیمت دچار رکود شد. این موضوع از شرایط عمومی اقتصاد نشات می گیرد که سرمایه گذاران در بخش های اقتصادی دست به عصا راه می روند.
در بخش املاک با توجه به کسادی و ابهام موجود هر دو گروه خریداران مصرفی و سرمایه ای از بازار ملک کنار کشیده اند به این خاطر که وقتی شرایط به گونه ای است که تکلیف مردم با کسب و کارشان قطعی نیست سرمایه گذاری نمی کنند
محتشم معتقد است که در بخش املاک با توجه به کسادی و ابهام موجود هر دو گروه خریداران مصرفی و سرمایه ای از بازار ملک کنار کشیده اند به این خاطر که وقتی شرایط به گونه ای است که تکلیف مردم با کسب و کارشان قطعی نیست سرمایه گذاری نمی کنند؛ بخش مصرفی هم در زمانی می‌تواند اقدام به خرید خانه کند که کسب و کارش رونق داشته باشد تا از طریق پس‌انداز و تسهیلات، مسکن بخرد اما هم‌اکنون چنین شرایطی فراهم نیست.
فرهنگ گران خریدن در کشور جا افتاده است!
وی با اظهار تاسف از اینکه در کشور ما فرهنگ گران خریدن جا افتاده است، به تجربه های دهه های گذشته نقب می زند و می گوید: وقتی قیمت یک کالا مثل مسکن بالا می‌رود بسیاری از مردم آن کالا را می‌خرند تا به زعم خودشان از گرانی جا نمانند. ولی در زمان‌هایی مانند اکنون که قیمت‌ها متوقف شده یا کاهش یافته اقدام به خرید نمی‌کنند و میگویند نخریم چون ممکن است ارزان‌ترشود.
محتشم گفت: اما معمولا بعد از مدتی دوباره شاهد اوج گرفتن قیمت مسکن هستیم و افراد بسیاری از بازار جا می‌ماند، بنابراین توقف قیمت مسکن کمکی به اقتصاد خانواده‌ها نمی‌کند و فقط به رکود دامن می‌زند و با این اوصاف پیش بینی می شود که این رکود تا دو ماه پایانی سال ادامه داشته باشد.
با وجود رکودی که در بازار مسکن اصفهان وجود دارد؛ قیمت آپارتمان در اصفهان این شهر را بعد از تهران به دومین نقطه گران‌قیمت بازار مسکن کشور تبدیل کرده است و طبق آخرین داده‌های مرکز آمار که مربوط به بهار سال گذشته می‌شود، بعد از تهران به ترتیب قیمت مسکن در شهرهای اصفهان و تبریز بیشتر بوده است.
نظر شما