بازار؛ گروه بین الملل: بخش املاک و مستغلات ترکیه هر روز در حال رشد بیشتر است و یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد این کشور است. این صنعت در بحبوحه شیوع بیماری همه‌گیر و کاهش ارزش پول ترکیه روند افزایشی خود را حفظ و حتی سرمایه گذاران جهانی را بیش از پیش جذب کرد.
این افزایش شدید در بازار املاک و مستغلات ترکیه بیهوده یا غیرمنتظره نبوده است، زیرا داده‌های متعدد نشان میدهد که تعداد سرمایه گذاران خارجی در املاک ترکیه در چند سال گذشته افزایش تدریجی داشته است. با این وجود، بخش اقتصادی ترکیه بین دستیابی به رشد سالانه که ارزش کاهش ارزش پول لیر را کاهش میدهد و حفظ ثبات اقتصاد کلان که در نهایت منجر به رکود اقتصادی بیشتر می‌شود در دوراهی قرار گرفته است.
از جنبه مثبت، سقوط ارزش لیر ترکیه، کسب‌وکارهای ترکیه را جذاب‌تر می‌کند، که ممکن است روند قطعی سرمایه‌گذاری بین‌المللی را توجیه کند. ترکیه قوانین مناسب کسب و کار را به منظور تحریک راه اندازی و توسعه کسب و کارها را وضع کرده است. بطوریکه بر اساس شاخص رقابت جهانی بانک جهانی، ترکیه از رتبه ۴۳ در سال ۲۰۱۹ به رتبه ۳۳ در سال ۲۰۲۰ جهش کرد. در ۲۳ سپتامبر ۲۰۲۱، بانک مرکزی ترکیه گامی برداشت و نرخ بهره را از ۱۹ درصد به ۱۸ درصد کاهش داد که اقتصاد را به شدت تحت تأثیر قرار داد.
نرخ بهره به طرق مختلف بر دارایی‌های املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد. نرخ بهره تعیین کننده هزینه سرمایه‌گذاری استقراضی است که در هر تصمیم مردم برای خرید ملک را تحت تاثیر قرار میدهد یعنی هر زمان که نرخ بهره افزایش یابد، بدهی وام مسکن گران‌تر می‌شود.
از سوی دیگر، سرمایه گذاران با کاهش نرخ بهره، کمتر هزینه می‌کنند. از همین روی نرخ بهره می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر هزینه‌های تامین مالی و نرخ وام مسکن داشته باشد که به نوبه خود بر هزینه های املاک و در نتیجه بر قیمت‌ها تأثیر می‌گذارد. همچنین، نرخ بهره علاوه بر قیمت املاک جدید سرمایه گذاران، بر ساختار وجوه و تقاضای سرمایه گذاری نیز تأثیر دارد. چنین جریان‌های سرمایه‌ای بر تقاضا و به نوبه خود بر ارزش املاک تأثیر می‌گذارد.
علاوه بر این، خریدار خارجی دارای ارز خارجی است، بنابراین هر کاهش ارزش لیر ترکیه یک مزیت مکمل برای سرمایه‌گذاران است، به ویژه اگر سرمایه‌گذار به سرعت قبل از تغییر قیمت املاک و مستغلات بر اساس جدیدترین نرخ ارز، اقدام کند. یادآوری این نکته مهم است که قیمت لوازم ساخت و ساز و سوخت مورد نیاز تجهیزات سنگین به طور مستقیم به هزینه آن بستگی دارد. یکی از مهمترین عوامل ایجاد انگیزه در سرمایه گذاران و شرکت‌های بین المللی برای مشارکت در سرمایه‌گذاری املاک و خرید ملک در ترکیه، کاهش ارزش لیر ترکیه است. کاهش قیمت‌ها بر اساس دلار ممکن است اشتهای خارجی‌ها را برای خرید ملک در ترکیه افزایش داده باشد.
دلایل اصلی علاقه شهروندان خارجی به خرید ملک در ترکیه پس از کاهش ارزش لیر ترکیه، طیف گسترده‌ای از قیمت‌ها و امکانات ارزان قیمت، ساخت و ساز جدید، آپارتمان‌ها و ویلاهای نوسازی شده، و گزینه‌های فروش مجدد است. گزینه‌های متعددی در دسترس است، از عمارت‌های مجلل با منظره دریا گرفته تا آپارتمان‌های ساده و کم هزینه، به دلیل سقوط ارزش پول داخلی. علاوه بر این، متخصصان بازاریابی املاک و مستغلات در ترکیه اظهار داشته‌اند که بسیاری از فروش املاک با تقاضای بالایی روبرو بوده است.
بازار مسکن ترکیه همیشه راهی مطمئن برای سرمایه گذاری بود. افزایش نرخ ارز و همچنین شانس سرمایه گذاران خارجی در این بخش برای سرمایه گذاری در املاک ترکیه جذاب است.
بنابراین، کاهش ارزش لیر ترکیه نشان میدهد که کل بازار املاک و مستغلات به ویژه برای خریداران خارج از کشور جذاب است. در نتیجه، افرادی از امارات، ایران، عراق، روسیه، اوکراین و اروپا به ترکیه مهاجرت می‌کنند. اکثر مالکان خارجی ملک در استانبول خریداری می‌کنند که ۴۶ درصد از کل فروش سالانه املاک و مستغلات را به خود اختصاص میدهد و در رتبه دوم آنتالیا قرار دارد که ۲۰ درصد از کل درآمد سالانه را به خود اختصاص داده است.
آمار چه می‌گوید؟
داده‌های رسمی نشان میدهد که فروش مسکن ترکیه به خارجی‌ها در ماه نوامبر حدود ۵۰ درصد جهش کرد و میلیاردها دلار ارز خارجی به ارمغان آورد، زیرا کاهش لیر باعث ارزان‌تر شدن خرید برای کسانی شد که با ارز خرید می‌کنند.
ارقام موسسه آمار ترکیه نشان میدهد که در پس زمینه بیش از ۲۰ درصد تورم سالانه، بازار املاک در ماه نوامبر به طور کلی پررونق بود و فروش کلی سالانه با ۵۹ درصد افزایش به ۱۷۸۸۱۴ ملک رسید.
به باور تحلیلگران مردم مسکن را ابزاری برای دفاع در برابر تورم می‌دانند که در افزایش شدید فروش در ماه نوامبر مؤثر بود. البته کاهش نرخ‌های وام بانک‌های دولتی نیز تأثیرگذار است. از همین روی جریان ارز خارجی ناشی از فروش خانه در ۱۱ ماه منتهی به نوامبر به حدود ۸.۵ میلیارد دلار رسیده که بیش از پیش‌بینی آن است. بنابراین بزرگترین حمایت از برنامه اقتصادی جدید در دوره پیش رو، فروش ملک به خارجی‌ها خواهد بود.
رجب طیب اردوغان، رئیس جمهور ترکیه از کاهش شدید نرخ بهره برای حمایت از برنامه جدید خود که بر صادرات و اعتبار تاکید دارد - علیرغم افزایش تورم و انتقاد گسترده اقتصاددانان و سیاستمداران مخالف از این سیاست- حمایت کرده است.
۷,۳۶۳ خانه فروخته شده به خارجی‌ها در نوامبر، بالاترین سطح ماهانه از زمان شروع سری داده‌ها در سال ۲۰۱۳ است. با اختلاف بیشترین تعداد خریداران خارجی، شهروندان ایرانی و پس از آن عراقی‌ها و روس‌ها قرار دارند.
فروش املاک به خارجی ها در ۱۱ ماهه اول ۳۹.۴ درصد افزایش داشته است، در حالی که کل فروش مسکن در دوره ۱۱ ماهه نسبت به سال قبل ۹.۲ درصد کاهش یافته است. محبوب ترین مکان برای فروش خانه به خارجی ها استانبول با ۲۹۲۲ فروش بود و پس از آن استراحتگاه جنوبی آنتالیا و پایتخت آنکارا قرار دارند. این داده‌ها همچنین نشان میدهد که اعطای وام مسکن نوامبر با ۶۱ درصد افزایش نسبت به سال قبل به ۳۹,۳۶۶ رسیده است که ۲۲ درصد از کل تسهیلات در این دوره را تشکیل میدهد.
ایرانیها پیشتاز خرید ملک
بررسی‌ها نشان میدهد از اوایل سال ۲۰۱۵ تا ۸ ماهه سال ۲۰۲۱، ایرانیها در مجموع ۲۳ هزار و ۶۴ فقره ملک در این کشور خریداری کرده‌اند. مجتبی یوسفی، عضو هیئت‌رئیسه مجلس شورای اسلامی، از «خروج ۷ میلیارد دلار ارز از کشور برای خرید ملک در ترکیه» بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ خبر داده است. به گفته وی با توجه به رکوردشکنی خرید ملک در ترکیه در سال ۱۴۰۰، بعید نیست خروج ارز از ایران برای خرید ملک در ترکیه به نزدیک ۱۰ میلیارد دلار رسیده باشد.
علاوه بر این طی سال‌های۲۰۱۳ تا سال ۲۰۲۱، ایرانیها درمجموع ۴هزار و ۵۱۱ شرکت در ترکیه تأسیس کرده‌اند که برآورد می‌شود حدود ۳ میلیارد دلار دیگر نیز در این بخش سرمایه‌گذاری شده باشد.
البته باید توجه داشت که به گفته ابوالفضل روغنی رئیس کمیسیون صنایع اتاق بازرگانی ایران، براساس تصمیم دولت ترکیه، ایرانیانی که در این کشور ملک یا آپارتمان خریداری کرده‌اند حق فروش آن را ندارند، مگر آنکه بخواهند آن را به سازمانی که دولت ترکیه مشخص کرده است به فروش برسانند. این سازمان، املاک ایرانیها را با قیمت ۴۰ تا ۵۰ درصد کمتر از ارزش روز آن به فروش می‌رساند.
تغییری در آیین‌نامه اجرای قانون شهروندی ترکیه که روزانه ۱۹ میلیون دلار به خارجی‌ها فروخته می‌شود. با این اصلاحیه شرط پرداخت ارز به جای لیره‌ترک برای خرید ملک برای مقاصد تابعیت توسط اتباع خارجی مطرح شده است. بنابراین مبالغ پرداختی در ازای ۲۵۰ هزار دلار به صورت ارزی واریز می‌شود و بانک‌ها این پول را به صورت ارزی به بانک مرکزی می‌فروشند. بسیاری از کارشناسان بازار مسکن ترکیه در ارزیابی این تغییر اظهار داشتند که این برنامه با هدف جلوگیری از دلاری شدن اقتصاد است بنابراین از نظر تقویت ارزش لیره ترک تصمیم درستی است.
در شرایط جدید، ارز خارجی در بانکی فعال ترکیه واریز و سپس به لیره ترک تبدیل می‌شود. به احتمال زیاد صفحه‌ای به نام تبادل ارز با هدف شهروندی روی صفحه بانکی وجود خواهد داشت و دولت این نرخ را تضمین می‌کند. به عبارت دیگر، زمانی که ارزش ۲۵۰ هزار دلاری لیره در این فرآیند کاهش می‌یابد، دولت براساس تاریخی سپرده‌گذاری در بانک محاسبه خواهد کرد بدین ترتیب از زیان ناشی از نوسانات نرخ ارز جلوگیری می‌شود. به عنوان مثال، اگر قیمت ملک ۲۵۰,۰۰۰ دلاری در این فرآیند به ۲۳۰,۰۰۰ دلار کاهش یابد، این کاهش جبران خواهد شد.
باید توجه داشت که سالانه به طور متوسط بین ۶ تا ۸ میلیارد دلار مسکن به خارجی‌ها فروخته می‌شود و این نرخ به لیر داد و ستد شود، بانک مرکزی ذخایر ارزی خود را افزایش میدهد و به همین ترتیب از افزایش قیمت لیره ترک حمایت می‌کند. در این راستا؛ اتباع خارجی که می‌خواهند تابعیت ترکیه را دریافت کنند، پس از تاریخ ۲۰۲۲/۰۶/۰۱ فقط می‌توانند قیمت فروش ملک ۲۵۰ هزار دلار یا معادل آن را به صورت ارزی پرداخت کنند.
شش روش سرمایه گذاری برای اخذ شهروندی ترکیه در قانون جدید
۱-برای سرمایه گذاری ثابت حداقل ۵۰۰ هزار دلار.۲- خرید اموال غیر منقول به ارزش حداقل ۲۵۰ هزار دلار به شرط درج تبصره در دفتر املاک که تا ۳ سال به فروش نمی‌رسد ۳- ایجاد اشتغال برای حداقل ۵۰ نفر ۴- سپرده گذاری حداقل ۵۰۰ هزاردلاری در بانک‌های فعال ترکیه به شرط نگهداری سپرده به مدت سه سال. ۵- خرید اوراق بدهی دولت حداقل ۵۰۰ هزار دلار به شرط نگهداری ۳ سال و ۶- خرید حداقل ۵۰۰ هزار تومان سهام مشارکت صندوق سرمایه گذاری مستغلات یا سهام مشارکت صندوق سرمایه گذاری خطرپذیر به شرط حفظ حداقل سه سال.
نظر شما