بازار؛ گروه راه و مسکن: بانک مرکزی در مکاتبه‌ای که اواخر هفته گذشته با بانک مسکن داشت افزایش سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، از محل اوراق گواهی حق تقدم را به بانک مسکن ابلاغ کرد. این ابلاغیه اگر چه بعد از پیشنهاد این بانک به بانک مرکزی با تاخیر همراه نبود اما واکنش های زیادی از سوی متقاضیان و کارشناسان و فعالان بازار مسکن داشت.
سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در تهران برای زوجین ۴۰۰ میلیون تومان(با جعاله ۴۸۰ میلیون تومان) و به‌صورت انفرادی ۲۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان و به صورت انفرادی ۱۶۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و کمتر برای زوجین ۲۴۰ میلیون تومان و بصورت انفرادی ۱۲۰ میلیون تومان تعیین شد.
اگر چه این روزها به دلیل عدم استقبال سایر بانک ها به غیر از بانک مسکن، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است. اما همین اوراق نیز خود دارای مشکلاتی است چرا که نرخ سود اسمی این اوراق ۱۷.۵ درصد و نرخ سواد واقعی آن بالای ۲۲ درصد است.
کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر این باور هستند که وام مسکن زمانی می تواند قدرت خرید متقاضیان را ارتقاء دهد که بازپرداخت اقساط آن نیز از عهده متقاضیان که عمدتا از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند بر بیاید.
سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به ۲ برابر افزایش یافته و در شهر تهران از ۱۰۰ میلیون تومان برای هر نفر به ۲۰۰ میلیون تومان برای هر نفر رسیده است. در این وضعیت یک زوج تهرانی می توانند با خرید ۸۰۰ برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به ۵۰ میلیون تومان می رسد، ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی ۱۷.۵ درصد و با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله پرداخت می شود اما با احتساب خرید ۵۰ میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای ۲۲ درصد خواهد رسید.
اقساط تسهیلات با روش ساده ۶ میلیون و ۶۶۱ هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹ میلیون تومان است یعنی به عبارتی سود این وام به روش ساده بالغ بر ۵۵۹ میلیون تومان در ۱۲ سال خواهد بود و اگر ملک خریداری شده با تورم ۴۰ درصد در سال ارزش افزوده مناسبی داشته باشد این بانک مسکن است که در سود این ارزش افزوده در کنار متقاضی دریافت وام و خرید خانه سهیم خواهد شد
اقساط این تسهیلات با روش ساده ۶ میلیون و ۶۶۱ هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن ۹۵۹ میلیون تومان است که ۵۵۹ میلیون تومان از آن بهره محسوب می شود. یعنی به عبارتی سود این وام به روش ساده بالغ بر ۵۵۹ میلیون تومان در ۱۲ سال خواهد بود و حتی اگر ملک مورد خریداری شده با تورم ۴۰ درصد در سال ارزش افزوده مناسبی داشته باشد این بانک مسکن است که در سود این ارزش افزوده در کنار متقاضی دریافت وام و خرید خانه سهیم خواهد شد.
در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه ۵ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان است و هر سال ۳ درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸ میلیون و ۲۶۲ هزار تومان می رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶ میلیون تومان است که ۶۱۶ میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می شود
اما در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه ۵ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان است و هر سال ۳ درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به ۸ میلیون و ۲۶۲ هزار تومان می رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و ۱۶ میلیون تومان است که ۶۱۶ میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می شود.
همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از ۴۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای ۴۰ میلیون تومان از این تسهیلات ۸۰ برگه اوراق حق تقدم به ارزش ۵ میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات ۵ ساله و با نرخ ۱۷.۵ درصد پرداخت می شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید ۶۰ قسط ۲ میلیون و ۹ هزار تومانی بپردازد.
قطعا پرداخت تسهیلات می تواند به بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن کمک کند اما باید دید نرخ سود آن و مدت بازپرداخت آن به چه شکلی در نظر گرفته شده است
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو با خبرگزاری بازار گفت: قطعا پرداخت تسهیلات می تواند به بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن کمک کند اما باید دید نرخ سود آن و مدت بازپرداخت آن به چه شکلی در نظر گرفته شده است. به خوبی می دانیم که جامعه هدف این تسهیلات کارمندان و کارگران هستند که حقوق آن ها در ماه بیشتر پنج تا شش میلیون تومان نیست.
وی افزود: وقتی سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم با در نظر گرفتن نرخ سود ۱۷.۵ درصد ابلاغ شد با یک حساب سرانگشتی می توان فهمید که بازپرداخت اقساط آن تا چه حد می تواند برای متقاضیان مسکن سخت و دشوار باشد. پس این ابلاغیه جدید بانک مرکزی نمی تواند به خانه دار شدن متقاضیان مسکن که اغلب حقوق بگیر هستند کمک کند.
اگر می خواهیم متقاضیان مسکن صاحب مسکن شوند باید همانند سایر کشورها تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان اعطا شود
رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: اگر می خواهیم متقاضیان مسکن صاحب مسکن شوند باید همانند سایر کشورها تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان اعطا شود اما در ایران به دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه تنها بانک ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک مسکن نیز به این کار علاقه ای نشان نمی دهد.
اما برخی از متقاضیان خرید مسکن که این روزها با شنیدن افزایش سقف وام مسکن برای بالا بردن اطلاعات خود و آشنا شدن با ریز جزئیات ابلاغیه بانک مرکزی به جای مراجعه به شعب بانک مسکن به بنگاههای مسکن مراجعه می کنند. املاکی ها در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری بازار می گویند در طی سه روز گذشته محور سوالات مراجعه کنندگان به دفاتر مشاور املاک در خصوص وام ۴۸۰ میلیونی خرید مسکن است.
اکثر مراجعه کنندگان به دفاتر مشاور املاک وقتی با بازپرداخت اقساط شش میلیون تومانی مواجه می شوند می گویند حقوق ماهانه ما به شش میلیون تومان نمی رسد چطور می توانیم ماهانه اقساط شش میلیون تومانی پرداخت کنیم
املاکی ها می گویند: اکثر مراجعه کنندگان به دفاتر مشاور املاک وقتی با بازپرداخت اقساط شش میلیون تومانی مواجه می شوند می گویند حقوق ماهانه ما به شش میلیون تومان نمی رسد چطور می توانیم ماهانه اقساط شش میلیون تومانی پرداخت کنیم. متقاضیان خرید مسکن از بازپرداخت اقساط وحشت دارند و اعلام می کنند که مستاجری و رفتن به حاشیه شهرها بهتر از این است که نتوانیم اقساط را پرداخت کنیم.
نظر شما