مریم نوروزی؛ بازار: مالیات یکی از ابزارهای توسعه جوامع ، تخصیص بهینه منابع ، بهبود توزیع درآمد، کنترل بازارها، معمول‌ترین و مهم‌ترین منبع مالی برای تأمین درآمدهای عمومی و یکی از کاراترین و مؤثرترین ابزارهای سیاست مالی می‌باشد.
در این میان بخش مسکن به‌عنوان سرپناه و ابزار ذخیره ارزش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی خود از یکسو و اشتغال‌زایی و ارتباط آن با بسیاری از بخش‌های دیگر اقتصادی به‌موازات گستردگی حلقه‌های پیشین و پسین بخش مسکن از سوی دیگر به‌عنوان ابزاری مناسب در جهت تحقق سیاست‌های اقتصادی تلقی می‌شود.
طبق سرشماری مرکز آمار در بازه زمانی ۱۳۸۵-۱۳۹۵ هفت میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه به موجودی مسکن اضافه‌شده است درحالی‌که تنها ۲/۴ میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند براین اساس بین سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بالغ‌بر ۶۶ درصد معاملات مسکن از نوع سوداگری بوده درحالی‌که این رقم در سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ حدود ۲۰ درصد بوده است.
تعداد خانه‌های خالی از رقم ۲.۴ درصد در سال ۱۳۸۵ (۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ ( ۱.۶ میلیون واحد خالی) و به ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (۲.۶ میلیون واحد خالی) رسیده است که نشان‌دهنده هجوم سوداگران به حوزه مسکن است!
احتکار مسکن در ایران
احتکار مسکن به‌منظور کسب سود بیشتر است اما واقعیت ایسنت که احتکار این تعداد از خانه‌ها در کشور منجر به خروج بخش عمده‌ای از نقدینگی حدود۲۰۰ میلیارد دلار از چرخه تولیدشده است.
در ایران تقاضای مسکن شامل تقاضای واقعی مسکن برای مصرف تقاضای ناشی از نیاز خانوار، تقاضای سرمایه‌ای یا تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی و تقاضای سوداگری است.
احتکار مسکن به‌منظور کسب سود بیشتر است اما واقعیت ایسنت که احتکار این تعداد از خانه‌ها در کشور منجر به خروج بخش عمده‌ای از نقدینگی حدود۲۰۰ میلیارد دلار از چرخه تولیدشده است
بازار مسکن در شرایط فقدان بازار مالی توسعه‌یافته در کشور، دارای رابطه تنگاتنگی با تورم است و ویژگی سرمایه‌ای بودن آن باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری برای مسکن در شرایط تورمی و نا اطمینانی بوده است.
اغلب خانوارها در سبد دارایی خود علاوه بر مسکن، اقلامی نظیر طلا،ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های غیر دیداری شامل سپرده‌های مدت‌دار و سایر دارایی‌ها را برای آینده نگهداری می‌کنند و افزایش نقدینگی به‌طور مستقیم بر ترکیب دارایی‌های آن‌ها تأثیر می‌گذارد.
در این میان بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود تا حد قابل‌ملاحظه‌ای از این حجم نقدینگی را جذب کند لذا بخش مسکن و مهم‌تر از آن ابزارهای مالیاتی در بخش مسکن می‌تواند جهت حرکت سرمایه‌ها را تغییر داده و به‌عنوان یک موتور محرک برای خروج از رکود و رونق اقتصادی نقش مؤثری ایفا کند.
انواع مالیات بخش مسکن در ایران شامل مالیات سالانه املاک، مالیات بر درآمد حاصل از اجاره املاک مسکونی شامل اجاره دست‌اول و مالیات اجاره دست‌دوم، مالیات نقل‌وانتقال املاک، مالیات بر مستغلات خالی، مالیات ساخت‌وساز، مالیات بر اراضی بایر، مالیات برافزایش قیمت و ارزش زمین و مسکن، مالیات بر نقل‌وانتقال مکرر، مالیات خانه‌های گران‌قیمت و مالیات سالانه‌ی قیمت زمین می‌باشد که اگر اطلاعات جامع و دقیقی در این حوزه وجود داشته باشد میزان وصولی در این بخش به‌مراتب افزایش چشمگیری خواهد داشت.
نقش مالیات مسکن در رونق و برون‌رفت از رکود
وجود انگیزه‌های سوداگری به دلیل ریسک پایین سرمایه‌گذاری در بخش واسطه‌گری مسکن، زمینه انحراف سرمایه‌ها به بخش واسطه کاری را فراهم ساخته است که نتیجه آن ، کاهش جذب سرمایه در بخش‌های مولد اقتصادی بوده است.
اگر بتوان با وضع مالیات بر عایدی سرمایه و طراحی یک سازوکار دقیق سرمایه‌های بلوکه‌شده در بخش املاک و مسکن را به سمت تولید و سرمایه‌گذاری مولد سوق داد موجب ایجاد فرصت‌های شغلی، کاهش بیکاری و به‌تبع آن رشد و توسعه اقتصادی اثرات ضدترمی و ثبات در بازار خواهد شد.
نقش مالیات
با پیش‌شرط وجود ارتباط بین بازار مسکن و بازار سرمایه و افزایش جذابیت بازار سرمایه نسبت به بخش زمین و مسکن با کمک عواملی همچون معافیت مالیاتی و غیره می‌توان خروج نقدینگی از بازار سرمایه به سمت بازار مسکن در شرایط تورمی را کاهش داد.
اگر بتوان با وضع مالیات بر عایدی سرمایه و طراحی یک سازوکار دقیق سرمایه‌های بلوکه‌شده در بخش املاک و مسکن را به سمت تولید و سرمایه‌گذاری مولد سوق داد موجب ایجاد فرصت‌های شغلی، کاهش بیکاری و به‌تبع آن رشد و توسعه اقتصادی اثرات ضدترمی و ثبات در بازار خواهد شد
این امر باعث می‌شود بتوان درهمان بازار سرمایه در حوزه زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کرده و از مزایای آن منتفع شد به‌گونه‌ای که با سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار زمین و مسکن( از طریق بازار سرمایه) با ریسک کم بازدهی بالایی را استحصال کرد.
در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا، وضع مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه نیز منجر به افزایش نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان شده و به‌عنوان ابزار و اهرمی مکمل در کنار عرضه مسکن برای کاهش قیمت مسکن و ایجاد تعادل در بازار عمل می‌کند.
مالیات بر خرید املاک گران‌قیمت حکم باز توزیع مجدد ثروتی که در فرآیند تملک دارایی در اختیار مالکان محدودی قرارگرفته است را داشته و این امر از سوی دیگر منجر به کاهش بار مالیاتی از دوش سایر فعالیت‌های مولد اقتصادی می‌شود.
هم چنین با کاهش نقدینگی یا توسعه بازارهای مالی در کشور که نقدینگی سرگردان بتواند به آن سمت سوق پیدا کند و موجب رونق اقتصادی شود می‌توان از نوسانات در بازارها ازجمله بازار مسکن تا حدودی کاست.
چه باید کرد؟
جلب اعتماد مردم جامعه نسبت به دولت از طریق قانون مداری و شفاف‌سازی مسائل اقتصادی و مالیاتی و پاسخگویی و تشریح چگونگی مصرف درآمدهای مالیاتی و ایجاد بسترهای آموزش و ترویج فرهنگ مالیاتی برای کاهش هزینه‌های جمع‌آوری مالیات و اصلاح الگوی مصرف در بخش‌های مختلف اقتصادی یکی از راه هایی است که باید در پیش گرفت.
هم چنین لزوم اجرای قانون همکاری تمام نهادها طبق قانون ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم برای اخذ اطلاعات هویتی، عملکردی و مالی مودیان به‌منظور شفافیت اقتصادی و تحقق عدالت مالیاتی و همکاری وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور و سازمان نظام‌مهندسی در راستای اجرای قانون مالیات‌های بخش مسکن نیز باید در دستور کار قرار گیرد.
تثبیت بازار مسکن و بخش‌های مرتبط و کاهش رکود اقتصادی با اجرای صحیح طرح مالیات بر خانه‌های خالی، اخذ مالیات از عایدی سرمایه و اجرای دقیق و کامل مالیات در حوزه ساخت‌وساز از جمله توصیه هایی است که می بایست در اولویت سیاست گذاری قرار بگیرد.
نظر شما